关于个人住房贷款业务的风险及控制措施问题的分析.pdfVIP

关于个人住房贷款业务的风险及控制措施问题的分析

摘要当前我国城乡消费信贷业务迅速发展,在发展的同时，也暴

露出很多问题，本文拟就消费信贷中住房贷款风险及控制措施的一些

基本问题,进行初步的探讨。通过分析住房贷款的信用风险、市场风

险、法律风险、道德风险等形成原因，认为消费信贷理发师必须的。

在各类风险中法律风险主要体现在：《担保法》条款不能有效防范贷

款风险。借款人违约时，抵押权人若将抵押物拍卖，担保法规定，必

须先与抵押人协商一致。倘若此时抵押人不同意银行拍卖抵押物，或

根本无法联系到抵押人，抵押权人就只能起诉抵押人。在住房按揭中，

银行与借款人签订抵押贷款合同时，一般同时要求开发商为借款人提

供回购担保，最高人民法院对《担保法》的司法解释，有可能影响开

发商对住房贷款提供回购担保的有效性，从而使保证担保达不到降低

风险的目的。最高人民法院对《担保法》的解释是依据《公司法》第

60条，并非禁止公司合法经营活动中的正常担保行为，笼统地认为

公司为股东担保均侵害其他股东利益的观点是片面的。

立法空白使得开展住房贷款业务无法可依。我国至今尚无一部规

范银行消费信贷的法律，银行作为资金的出借方经常处于不利地位，

正当权益得不到法律的保护。因此，鼓励信贷市场健康发展的同时

加强立法，消费信贷需要法律规范和调整。

关键词住房信贷风险防范立法

第1页共13页

当前城乡消费信贷业务的迅速发展,我国消费信贷业务在发展的

同时，也暴露出很多问题，分析产生奉献的原因和防范风险，对保护

扩大国内消费需求,创造良好的社会氛围与法制环境都有积极的作用。

本文拟就消费信贷中住房贷款风险及控制措施的一些基本问题,做一

些初步的探讨。

一、消费信贷定义和产生

消费信贷,是指金融或商业等机构向有一定支付能力的消费者调

剂资金余缺的信贷行为和信用关系。消费信贷不仅是一种信贷行为或

放贷业务,而且是一种信用关系,它不仅包括贷款信贷,而且包括销售

信贷等多种形式①。消费信贷的对象一般只是个人或家庭消费者,不

给集团消费提供消费信贷,这是各国法律所采取的普遍作法。

消费信贷可以说是一种古老的信用形式。随着销售商品的市场的

出现,也就产生了消费信贷。消费信贷的产生和发展,是社会生产力发

展和人们消费结构变化的客观要求。随着生产力的发展,人们生活水

平的提高,消费品的供应结构发生了很大变化。许多高档耐用消费品

纷纷上市,一般收入水平的个人或家庭短时期内难以凑齐足够的款项,

有必要借助于消费信贷才能实现购买愿望。

我国在90年代上半期,上海出现了第一家开展消费信贷业务的

机构——上海银通信托咨询有限公司。随着我国城镇住房制度改革的

深化,住宅商品房的销售已经开始采用分期付款、银行按揭等办法。

上海等地还将设立专门从事住房按揭业务的住宅银行。随着相关法规

的出台,目前我国商业银行都可以从事住宅按揭业务，住房抵押贷款

第2页共13页

累计已达数百亿元。可以预见,在今后一个相当长的时期内,消费信贷

在我国将有一个大的发展。

目前在市场上占主导地位的消费信贷品种为个人住房贷款。现就

该贷款品种风险形成的原因作一分析和探讨。

二、住房贷款的风险类型

（一）信用风险

信用风险是指借款人或其他当事人不按照协议履行合同而导致

贷款不能按期收回而造成损失的可能性。信用风险包括借款人风

险和开发商风险。

借款人个人收入、素质、行为、信誉等方面都存在一定的风险。

随着国有企业改制和政府机构改革的深化，下岗分流压力加大，借款

人未来收入难以预测。借款人如果购买商铺，就属于投资经营性质，

因商铺的收入具有较大的不确定性，一旦收益下降，将导致无力偿还

贷款。借款人因失业、疾病等原因致使经济条件恶化，无法按计划偿

还贷款。借款人购房不是自住，购买商铺不是经营，而是以保值、投

资、投机为目的，一旦判断失误，就有可能拖延还款或弃楼不还贷款。

借款人素质低下，因种种原因，不愿还款，把风险转嫁给银行。借款

人违反管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，骗取银行

贷款。同时借款人因违规、违法等行为受到处罚，都会影响借款人按

期归还贷款。