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房地产企业销售收入会计核算

房地产企业销售收入会计核算

房地产企业销售收入会计核算

按照企业会计准则的规定，结合前述对销售收入确认的分析，对

房地产开发企业销售收入的会计核算作如下讨论。

1、房地产销售收入的几种形式

按照现行相关法律法规，房地产开发企业会计上的销售收入分为

预售收入以及真正意义上的销售收入两种。

所谓预售收入，也就是房地产开发企业的开发产品达到了预售条

件，取得了《商品房预售许可证》，将正在建设中的房屋预先出售给

承购人，由承购人支付定金或商品房价款的行为而取得的价款收入。

一般说来，预售收入会计处理均计入“预收账款”科目中核算。

所谓销售收入，是指房地产开发企业销售完工开发产品取得的价

款收入。如前所述，该销售收入的确认，需要达到4个条件，最基本

的条件就是开发产品竣工验收合格与交付买方。

按照销售回款的几种主要形式，将销售收入确认的情况简述如下：

按揭回款

这是房地产开发企业销售回款的主要形式。采取银行按

揭方式销售开发产品――商品房的，应按销售合同或协议约定的合

同总价款确定销售收入金额。

按照企业会计准则的规定，采取银行按揭方式销售开发产品的，

只要所销售的商品房达到了竣工交付的条件，且销售合同在当地政府

主管房地产的部门备案，就应按销售合同约定的价款确认商品房销售

收入的实现。也就是说，按揭款项是否收回，与销售收入确认没有关

系。

但是，如果考虑税法规定因素，为了减少纳税调整的繁琐，也可

以采取与税务处理一致的会计处理方法。即：采取银行按揭方式销售

开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款

应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日

确认收入的实现。

分期收款

这种回款方式的频率仅次于按揭回款方式，特别是销售精装修商

品房采取分期收款方式较多。采取分期收款方式销售开发产品的，应

按销售合同约定的合同总价款确认销售收入的实现。

按照企业会计准则的规定，采取分期收款方式销售开发产品的，

只要所销售的商品房符合竣工交付的条件，且销售合同在当地政府主

管房地产的部门备案，就应按销售合同约定的价款确认商品房销售收

入的实现。

一次性收款

这种回款方式过去在房地产企业并不多见，随着近期对房地产

“限贷”政策的实施，这种方式也逐渐多了起来。采取一次性全额收

款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)

之日，确认商品房销售收入的实现。

2、核算举例

某房地产开发企业于2016年1月1日开工建设电梯公寓5栋，

总建筑面积30000平方米，并与2016年5月31日竣工验收交付业主

使用。2016年6月30日取得《商品房预售许可证》，从7月1日开

始预售该电梯公寓，平均销售价格为10000元/平方米。该企业发生了

以下经济业务：1）2016年7月～12月预售商品房，取得销售收入

10000万元，存入银行。其中：按揭首付款3000万元、银行按揭付

款6000万元；一次性收款1000万元。

A.与购房业主签订《购房定单》，收取预售商品房定金300万元、

诚意金100万元，存入银行。

借：银行存款爵400万元

贷：预收账款――定金300万元

其他应付款――诚意金100万元

B.与购房业主签订《商品房预售合同》，应收购房首付款3,000万

元，实收2,600万元存入银行。

借：银行存款2600万元

预收账款――定金300万元

其他应付款――诚意金100万元

贷：预收账款――购房款3,000万元

C.收回银行按揭款6000万元，存入银行。

借：银行存款6,000万元

贷：预收账款――购房款6,000万元

D.与购房业主签订《商品房预售合同》，收到一次性付款1,000

万元，存入银行。

借：银行存款1,000万元

贷：预收账款――购房款1,000万元

2）2016年1月～12月预售、销售商品房，取得销售收入15，

000万元，存入银行。其中：1-5月份取得预售收入5,000万元；