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房地产行业土地增值税合规报告（2024）

前言

自2018年开始，全国各地税务机关开始大规模向第三方中介机构招标采购

土地增值税清算审核服务。在国地税合并后，全国各地有大量房地产项目达到清

算条件并需要作土增税清算处理，迎来一批集中清算。由于许多房地产企业对项

目清算前的财税管理不善，导致主动清算的土地增值税税负成本畸高，这在一定

程度上造成了房地产企业主动清算的积极性不高。近年来，房地产市场亦不复

2020年之前的繁荣盛况，受经济下行趋势的影响，地方政府客观上亦有加快推

进土地增值税清算的需求。各地不仅在推动符合清算条件的房地产项目尽快清算，

也在通过应用税收大数据来强化征管。在这一背景下，大量房地产企业陷入欠税

困境，面临着严峻的土地增值税风险。

《房地产行业土地增值税合规报告（2024）》是基于华税对房地产行业的深

入观察以及房地产行业土地增值税案件代理经验的深刻总结而编制的法律研究

报告，旨在揭示房地产行业土地增值税案件处理现状和查处趋势，汇集、整合土

地增值税清算相关的涉税争议焦点，分析房地产行业土地增值税风险，并提出涉

税争议解决专业策略与合规经营建议，以期为房地产企业预防和应对土地增值税

风险提供有益指导。

目录

一、2024年房地产行业土地增值税征管趋势观察

二、2023年房地产行业土地增值税争议典型案件观察

三、2023年房地产行业土地增值税争议焦点汇总

四、2024年房地产企业面临的土地增值税风险

五、2024年房地产企业土地增值税风险管理与税务合规建议

引言

房地产行业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、

管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。土地使用权

的划拨和转让、土地开发、房屋的建设、维修、管理、买卖、租赁、抵押等共同

组成房地产市场，呈现先导性、基础性、带动性和风险性。

2023年1-11月，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%；其中，

住宅投资78852亿元，下降9.0%。

数据来源：国家统计局

房地产开发企业房屋施工面积831345万平方米，同比下降7.2%。其中，住

宅施工面积585309万平方米，下降7.6%。房屋新开工面积87456万平方米，下

降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，下降21.5%。房屋竣工面积

65237万平方米，增长17.9%。其中，住宅竣工面积47581万平方米，增长18.5%。

商品房销售面积100509万平方米，同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降

7.3%。商品房销售额105318亿元，下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。

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数据来源：国家统计局

商品房待售面积65385万平方米，同比增长18.0%。其中，住宅待售面积增

长20.4%。

可见，居民收入预期弱、房价下跌预期等因素依然制约着市场修复节奏，面

对经济下行，为防范房地产行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，

2023年7月24日中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，明

确指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大

变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足

居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。此后，调控政策延

续宽松态势且宽松力度不断加大，贷款利率下调、降低首付比例、“认房不认贷”

等相关政策陆续落地释放需求。

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数据来源：国家统计局

房地产行业作为支柱产业，对稳经济具有重要作用，也是稳就业、保民生的

重要抓手。在税收领域，土地增值税对于房地产交易市场的调控发挥重要作用。

一、2024年房地产行业土地增值税征管趋势观察

（一）审计署关注整改土地增值税问题

2023年6月26日，审计署发布《国务院关于2022年度中央预算执行和其

他财政收支的审计工作报告》，在中央财政管理审计情况方面，重点审计了税务

和海关