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长租公寓盈利模式分析：魔方、自如、万科泊寓的启示

目前，长租公寓收入来源还是以租金为主，未来通过服务延伸产品价值，通过增值服务创造溢价空间，或将成为下一步的盈利扭亏点。在资本追逐下的长租公寓行业，短期靠拼规模，长期还是拼盈利，能否在预期时间内扭亏为盈最为关键

作者｜同策资管

来源｜同策资管

长租公寓_盈利难

长租公寓，这个风口下急速膨胀起来的市场，眼下，正面临着“微利或无盈利”的尴尬境地，不挣钱是普遍现象。从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式。因此，为了盈利，很多企业进行了多方面的探索。今天我们选取魔方、自如、万科泊寓三家主流长租公寓品牌，研究其盈利模式，希望对长租公寓盈利模式探索起到一定的借鉴意义。

①

魔方公寓

魔方公寓是业内起步较早的公司，也是目前国内集中式公寓规模最大的公司，其收入主要来自于房屋租金、管理费、以及增值服务费用。

房屋租金是魔方最大的经营性收入，与市场上很多仅布局“白领”公寓的企业不同，魔方旗下有三种针对不同客户人群的产品线，魔方、魔尔、9号楼分别覆盖中高低端租赁市场，通过将产品导入细分市场中，以此来提高租金的溢价能力。目前魔方公寓的出租率大约在90%左右，并且已经进入稳定运营阶段。

管理费主要是魔方向租户收取的物业费，大约每月每间房200-300元，相对普通住宅来看略微偏高。而增值服务费用主要是在其高端产品中才体现，如租车服务、入室保洁、衣物清洗、商品代购等额外服务。

未来魔方公寓计划加大增值服务的业务范围，将打造“公寓+服务”的生态圈，如“公寓+旅游”、“公寓+健康”、“公寓+培训”等形式扩大服务半径，通过整合第三方优质资源或自己开展经营，提升用户体验度，若这些业务逐渐推出，将会为魔方公寓创造更高的毛利率。

而在“公寓+”新业务发展起来之前，因为快速扩张，魔方公寓近年来基本处于亏损状态，据财务数据显示，魔方的毛利润在30%左右，随着规模效应的体现，经营状况在慢慢变好，预计2017年营业收入将达到4亿元。

表：2013年-2016年魔方中国主要财务信息

（单位：亿元）

在实际运营中，提高利润的另一种方式在于对成本的控制，魔方通过建立自己的标准化流程，提高运营效率从而节省成本。

作为一个老牌的公寓运营商，在行业内摸爬滚打了8年，魔方形成了从产品到品牌再到销售运营等多方面的标准化，当国家制定长租公寓相关标准时，魔方公寓也参与其中。因此，魔方公寓才能做到从拿项目到开业仅需3-4个月，所需时间少于万科泊寓的6个月的时间，并且，根据一般情况下的预约入住率推算，开业即可做到经营性盈利。

另外，互联网工具的使用也助力魔方提高了运营效率，魔方公寓是互联网的忠实拥护者，利用微信、APP等平台实现互联网化，间接降低了运营成本。

至此，魔方公寓的盈利模式已经明朗，租金仍是其主要的收入来源，其次是管理费和增值服务费，“公寓+服务”将会是其未来下一个新业务方向，新业务将会产生毛利率更高的收入。并且通过标准化流程和互联网工具提高运营效率，压缩运营成本。

②

自如

自如是目前中国规模最大的分布式长租公寓运营商，从他的业务模式来看，“二房东”是对其最好的定位。而从他的运营模式上看，其将会从租赁业务、平台业务、家政服务业务、客户积累以及融资五个方面获益。

自如租赁业务包括自如友家、自如寓、自如驿三块业务。自如友家为传统租房业主中的合租业务，定价采取“以出定收”机制，即综合参考周边市场租金价格，再估算装修和配置成本，然后按照租期平摊，平摊价格减去市场价格即为对业主的收房价格，如果业主不愿意降价，成本则会在出房价中体现，即最终由租户来买单。

所以，租金差价是其最大的利润来源。但在获益方式上，自如做的更多。

首先，每年涨房租。在自如友家和自如驿的业务中，因为和业主签署的是3至5年的长期固定合同，而与租户的合同是年签，所以这也给自如提供了涨价的契机，以北京市场为例，2017年较2016年房租涨幅在10%左右，部分甚至在20%以上。

其次，提供一系列增值服务。比如自如APP平台推出民宿产品，民宿客栈运营者通过平台获得推广、宣传及订单，自如在平台运营中收取管理费用；向自如客提供保洁、维修和搬家等增值服务，这些服务团队均为自如自己的团队，目前部分城市除向自如客提供服务，也向外部提供服务。

在融资收益方面，魔方与自如都通过资产证券化的方式获得了资本市场的支持，从而实现了前期投资到资本市场融资的转变，从资本市场获取的资金可再次利用到后期的投资当中，提前将明天的钱拿来今天用。

另外，自如还有一个隐性收益，就是通过租房业务获得大量的客户，这些客户将成为未来二手房交易的潜在客户，形成自如的租房业务和链家二手房交易业务在客户资源上的互动。

成本的控制将直接影响企业的利润，在成本的控制方面，自如在压缩前期准备时间上，效率可谓惊人。