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万科企业管理中海与万科

中海和万科，是中国房地产业中表现最稳定、最专业化的俩家，虽然俩家同为国内房地产行业的

标杆，可是他们由于起源和发展的路径、以及接受的市场熏陶不同，导致俩家企业的行为、性格

和气质迥然不同。

在中国1998年商品房市场放开之后，以及2005起的中国房地产发展的第二次高潮和全行业爆发

式成长和整合阶段，中海和万科的发展模式对全行业影响更加深远。

万科在A股上市，我们称其为A股性格。中海在香港上市，我们称其为H股气质。

■以规模扩张为导向的万科模式

2005年以来，中国房地产爆发式增长、流动性过剩推动国内资本市场泛滥，万科以规模为诉求的

模式开始被广泛借鉴。万科也因此获得了超常规发展，开始启动业务大量外包，自己主抓融资、

资源整合，X公司形式越来越象投资X公司，房地产开发的过程环节则完全依赖于外部协作完成。

以规模为标准的万科模式，在整体规划、建筑设计、施工监理、装修和采购、销售、物业管理等

环节上，只要能外包的都外包，自己收缩到融资、拿地领域。这壹模式大行其道的情况下，更多

拥有雄厚资本、可是且无房地产开发经验和历史经验的企业蜂拥进入，且备受追捧。

可是，当万科这种模式的金融属性越来越强的时候，壹旦项目繁多，管理半径增大以后，对于工

业化和标准化尚处于摸索阶段的中国地产业就是不可战胜的挑战。

■以深度挖潜为导向的中海模式

和万科的极度开放不同的是，中海地产则相对保守。比如中海且不习惯全面的业务外包，而是在

各个开发环节、业务单元能力提升上，注重自身能力的延展和积累，注重自身内在价值的深度挖

掘。

如果将万科比喻为流行歌星、超女，那么中海则更像是美声唱将，自我而内敛。即使在2005~2007

年房地产供不应求的情况下，中海也将保持财务稳健、追求适度扩张，作为发展的约束，更是将

其利润来源均衡分布于包括港澳在内的19个城市。

2007-8-28，住宅工程界的最高权威奖项、中国房地产界的最高专业荣誉奖项詹天佑大奖正

式揭晓，20个“2007詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”中，中海独占7席，占总量的三成多。中

海仍被美国商业周刊评选为“2006年度最佳中国品牌”，2007年1月，中海获选标准普尔X公司

新推出的全球40大上市房地产X公司指数成分股。这些实实在在的好评，在大陆仍没有第二家。

■净利润壹骑绝尘：稳健的中海，土地储备超过了万科

论规模，中海只能进入全国前5，可是如果就盈利能力来见，从2006年以来到2007年，中海则

壹骑绝尘绝对领先。2001~2006中海实现净利润复合增长达41.5%。2004~2006，中海净利润分别

约为10.7亿港元、15.3亿港元、23.7亿港元，3年里净利润均领先于包括万科在内的大陆所有

房企。

而和此同时，中海的财务却非常稳健，这是急进扩张的其它房企所无法比拟的。2004~2006年，

中海资产负债率仅为44%、43%、58%。而众多房企随着大陆房价暴涨，都高负债扩张，导致资产

负债率普遍超过60%，70%之上的房企也比比皆是，这种高负债扩张就是壹颗定时炸弹。

中海财务稳健且非不要发展，或放弃大陆机遇，而是壹种更为长远的战略决策，2004年以来，中

海土地储备分别为：934万平方米、1075万平方米、1500万平方、2527万平方米，足够4至5

年每年不低于20%增长的开发规模需要，已经超过万科的1909万平方米，可见中海在稳健情况下，

取得了快速的发展，这是非常难能可贵的。没有文件的快速是危险的。

更值得壹提的是，中海的土地含金量都很高，主要分布于深圳、广州、北京、上海、成都、长春、

苏州、宁波、珠海、青岛等国内主流城市的主流地段。

■享受香港和大陆俩大金融体系的好处

之上分析就能够发现，和万科对比，中海将规模和资金利用效率之间的平衡放在了重要考虑位置，

过多的土地存货会降低资金效率和股东回报，在各大地王拍卖中，中海只在启动前期站在了潮头，

高潮时期则隐退了。

这实际上体现了A股万科和H股中海的内在不同，对于成熟的香港金融体系来说，首先需要的是

稳定，而不是超高的市盈率，这是成熟市场才会捍卫的资本游戏规则，更是经历了市场震荡、规

律摔打以后形成的市场嗅觉，实事求是地说，香港资本市场的要求已经成为中海行走大陆的传家

宝了。

2004年之后，全国推进土地招拍挂制度，资金因此取代土地成为房企发展的瓶颈。2005年开始

的第二轮地产调控，压缩房地产信贷，使众多大陆房企开始热衷于引入国外投资基金、在A股上

市和增发或者定向增发，然后极速扩张。

中海1992