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大型商业地产内部价格定位

商业地产是一个四高的行业，高投入、高风险、高贡献、高回报，随着我国

经济的快速发展和商业的现代化，我国商业地产面临着许多新的历史机遇和挑

战。本文所探讨的大型商业地产项目内部定价问题，在进行商业项目定价时，首

先需要确定其定位，因为定位决定地位“”，主力消费群决定商业整体档次。因此，

定位是大型商业项目整体定价的基础，本文将重点探讨大型商业地产项目内部价

格定位的一般规律。

一、商业地产的内涵

1、商业地产的概念

所谓商业地产(BusinessRealEstate)，是指在开发商业房地产的过程中,将

投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的

次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务,它包括商场（购物中心

等）、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营[1]。

大型商业地产主要是指大型购物中心等场地。

2、大型商业地产的特点

（1）规模化

大型商业地产经营面积过万㎡，是规模化、集约化的物业项目。

（2）多功能性

大型商业地产可以是集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务、商贸、办公

于一体的商业物业，能满足人们多种消费需求；也可以是大型专业市场。

（3）购物中心形式

大型商业地产规模较大，地理位置占优，容易形成新的购物中心和消费中心。

我国商业的发展趋势，最明显的是大型商业地产组建购物中心，呈现出购物中心

逐渐取代百货公司商业龙头地位的趋势，百货公司有可能转化为大型购物中心的

一部分，购物中心将发展成为大型商业地产标志性的旗帜。

二、我国商业地产的发展

自2001年以来，我国商业地产的投资迅猛增长，普遍高于其它类型房地产

投资的增长水平，据国家统计局统计数据显示近几年我国商业地产投资年均增幅

连续超过30％。2004年我国全年商业地产投资总额达到1723亿元，约占全部房

地产投资总额的31％，即使只考虑到20％的最低增值，我国商业地产仅这一年

的新增开发体量就约占全球房产总值的万分之四。

我国商业经过前几年的快速增长，已进入了调整期，近几年，特别是2004

年和2005年，我国商业地产增长速度已远远大于商业发展速度，造成了商业地

产空置率持续攀升和社会资源的很大浪费，据国家统计局2005年6月份的统计

数据显示，我国商业地产的空置面积达已达到2788万平米，比去年增长21%。

目前全国每年新增的商业地产面积占到整个商品房市场增量的10%-15%，但是积

压的面积却占到整个商品房积压量的25%以上，从2004年商品房总体情况来看，

在商品房的空置面积总体下降的情况下，商业地产的空置率却在上升。

因此，中国商业地产联盟专家委员韩建徽先生，对商业地产开发商们发出了

警告。他预测了未来一段时间商业地产的几个发展趋势：第一，供应量会进一步

增大；其次，空置率也会进一步增大，其中隐性空置率会更大；第三，可能会引

发一些收入的问题；第四，商家会面临激烈的竞争。

三、大型商业地产项目内部价格的影响因素

1、楼层级差

楼层级差是影响不同楼层商业物业价值的主要因素。对于商业物业而言，底

层商业价值往往是最大的，且随着楼层的上升，其商业价值是趋减的；楼层的这

种楼层价值规律反映在价格上就形成了楼层价格级差。楼层的价格级差有其自身

的规律性，一般的规律是1F：2F：3F的楼层价格级差为1：0.6：0.4左右。

一般来讲，地面一层商业价值最高，也是发展商实现利润最大化的关键点所

在。但与此同时，单价也较高，超出一部份客户的承受能力；适当地拉大楼层价

格级差，能引导对价格敏感度较高的客户购买高楼层铺位，以利于高层单位的消

化。

2、位置

位置是影响同层商铺价值的主要因素，其反映在价格上便形成位置价格级

差。根据商业惯例，位于商场主次出入口、主通道两侧及扶手电梯周边铺位由于

途经人流量最大，因而商业价值最较高。在定价策略上，应合理扩大与控制此类

铺位与内铺之间的价格级差。如一般情况下存在以下几种情况：

①展示面数量——金角银边

双展示面及多展示面铺位商业价值明显高于单展示面铺位，多展示面有利于

经营商户从不同侧面展示其商品，因此在售价上需与单展示面铺位拉开一定的价

格级差。一般来讲，两