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国企城市更新项目开发成本精细化管控措施

探讨

摘要：城市更新是一项系统性工程，为老城市挖掘了新的土地资源、为产业

注入了新动力、为发展腾退拓展了新空间。同时，城市更新项目具有资金需求大、

涉及利益主体多、规划程序复杂、开发周期和收益回报不确定等特点，对实施主

体的成本管控能力要求高，此时国企相较更具优势。本文以X公司为例，通过

梳理、分析现有国企城市更新项目开发成本管控模式的必要性和主要问题，结合

自身工作实际，并借鉴该行业标杆的优秀经验，并提出了相应的成本精细化管理

的优化措施及建议，以期为城市更新项目开发成本精细化管理实施落地提供参考。

关键词：国企；城市更新项目；开发成本精细化管控

国资委2022年提出两“利四率”指标体系，2023年提出一利“五率”，表明国

资委在引导国企提高投入产出效率，注重经营活动现金流，不断提升资本回报质

量和经营业绩含“金量”。为确保国企城市更新项目能持续健康运营，实施开发成

本精细化管控尤为重要，因此应当推动由开发“方式”向经营“模式”转变，合理确

定项目范围和改造投入、严格项目收益测算及管理，算好投入产出账、以长期运

营收入平衡改造投入，做好开发成本精细化管控的实施落地。

一、国企城市更新项目成本精细化管控的必要性

（一）有助于强化内部控制

有效防范化解重大风险，是十四五“”时期国企高质量发展必须跨越的关口。

国企作为国民经济发展的中坚力量，实施开发成本精细化管控，有利于有效防止

国有资产流失，促进国有资产保值增值；有利于进一步深化国企改革，促进提质

增效，完善成本管理制度体系，控制资金管理风险，有效遏制风险隐患；有利于

进一步提升风险防控意识和能力，提升内部控制成效，从而加强国企的经济效益

和竞争力。

（二）有助于提升管理层决策水平

管理层作出正确决策需要大量真实、有效的信息数据，而国企城市更新项目

实施开发成本精细化管控有利于为企业管理层决策提供科学准确的信息数据，帮

助管理者准确把握市场趋势以及城市更新项目运营模式。当今市场竞争环境复杂

多变，而国有企业在国民经济中具有骨干作用和引领作用，面临更多的经营管理

风险，实施有效的精细化成本管控能使决策更为精准、系统而有效。

（三）有助于控制成本推进项目顺利实施

通过对城市更新項目的全成本管控各环节如规划设计、设计变更、工程签证、

投融资费用等各项发生的业务数据进行快速而准确的分析、挖掘，借助全方位、

多层次的明源云ERP、金蝶、第三方造价咨询等辅助决策支持手段，了解资金

使用及管理情况、预算与实际执行差异等情况，及时纠偏调整，实现国企经济业

务活动的可视化精细管控，辅助公司领导层精准决策，推进项目顺利实施。

二、国企城市更新项目开发成本精细化管控存在的问题

X公司是某一线城市的市属国企单位，是某个城市更新项目的实施主体，该

项目共分6个地块，涵盖不同业态类型，因业态多样化和地理位置特殊性，成本

数据库可借用同类数据较少，且工期紧任务重，成本管控难度大，成本精细化难

度较高。虽然公司管理层历来十分重视开发成本精细化管理工作，积极探索，对

标优秀，但目前仍存在以下几方面问题：

（一）公司管理层重视程度不高

部分国企基于国资委考核要求，对于城市更新项目的重点也普遍放在常规的

业绩考核和利润增长上，因搭建成本精细化管控体系周期长，甚至贯穿在整个城

市更新项目开发全程，所需新增耗费的成本高，收益见效慢，公司管理层普遍对

其所能带来的潜在效益缺乏内驱力。

（二）自身开发成本精细化管控基础较为薄弱

部分国企之前无城市更新项目的开发经验，或对于多种业态的更新项目经验

不足，或其开发所在地同类可借鉴数据有限，成本数据库内容有限，无法快速检

索和广泛使用，以上多种情况都会导致开发成本精细化管控基础较为薄弱。城市

更新项目所含业态越丰富，成本核算也相对越复杂，成本精细化管控程度要求越

高，成本精细化管控的基础数据需要在逐步建设过程中完善，

（三）跨部门协同效率低

首先，开发成本精细化管控是一项系统工程，不论是目标成本中涉及的主要

经济技术指标、产品定位、建造标准等重要编制依据、数据来源，还是成本精细

化实际执行落地，都需要全公司各部门共同参与。但在实际执行中各部门因多种

因素致成本信息沟通不顺畅，数据更新不及时，在一定程度上导致信息的损耗和

失真；