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出租(承租)房屋增值税待遇有差异

在实务中，或许你单位租用了别人的房屋，该如何取得发票，特别是能否取得增

值税专用发票作为抵扣税款的扣税凭证？或许你自己（家庭）有房屋对外出租，

在税收上会有什么优惠政策？

 营改增后，个人将房屋对外出租，假设张先生和乙个体工商户分别将房屋（非

住房）出租给他人，在1月份各自均收到1月至10月份的租金（价税合计）

31.5万元，他们所应缴纳的增值税是一样的吗？城市维护建设税和教育费附加

及地方教育附加又该如何征收？

 一、出租不动产的增值税征收规定与特殊规定

 按照本次营改增的税制安排和相关政策规定，个人（其他个人和小规模纳税人

的个体工商户）出租非住房，适用简易计税方法按5%的征收率计征增值税，应

纳税款＝含税销售额divide;（1＋5%）x5%（注：个人出租住房，按照5%的征

收率减按1.5%计算应纳税额）。其中，其他个人出租非住房（住房）应缴的增

税向主管地税机关申报缴纳，个体工商户出租非住房（住房）的应缴增值税向主

管国税机关申报缴纳。

 财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税

〔2016〕36号）规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售

款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。同时还规定：提供建筑服

务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

 按上述规定，张先生（其他个人）和乙个体工商户均应在1月份收到租金（预

付租金）时计缴增值税。

 然而，国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理

事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第（四）项规定：其

他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租

赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增

值税优惠政策。

 特别应注意的是，此项平均分摊的规定，只限于其他个人才可以在预收款对应

的租赁期内平均分摊取得的预收租金收入，在国家税务总局没有新的政策出台前，

不能擅自扩大到其他纳税人或其他应税行为比照适用。

 二、自然人与个体户出租房屋的增值税待遇有异

 根据以上税收政策规定，张先生（其他个人）在1月份收到1月至10月份的

租金（价税合计）31.5万元时，可在对应的租赁期（10个月）内平均分摊，分

摊后的月租金（价税合计）为3.15万元（31.5万divide;10），换算后每月的

不含税销售额为3万元〔3.15万元divide;（1+5%）〕，因此，张先生可享受小

微企业免征增值税的优惠政策。同时，也就无需计缴城市维护建设税和教育费附

加及地方教育附加。

 而乙个体工商户则应在1月份收到1月至10月份租金（预付租金）31.5万元

时计缴增值税1.5万元〔31.5万元divide;（1＋5%）x5%〕，同时，应计缴城市

维护建设税0.105万元，教育费附加及地方教育附加0.075万元。

 可见，在某种情形下（一次性收取租金后折算月租金不超过3万元），个人出

租房屋（住房和非住房）等不动产，其税收待遇是有差异的。

 三、个人出租不动产开具增值税发票的相关规定

 个体工商户（一般纳税人的个体户除外）出租不动产，不能自行开具增值税发

票的，可向不动产所在地的主管国税机关申请代开增值税发票（包括普通发票和

增值税专用发票）。

 其他个人（自然人）出租不动产，可向不动产所在地的主管地税机关申请代开

增值税发票（包括普通发票和增值税专用发票）。

 此外，不管是何种身份的纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开

增值税专用发票。

 需注意的是，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收

入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的；个

体工商户以及其他小规模纳税人每季取得租金不超过9万元的，均可享受小微企

业免征增值税优惠政策。但是，因其适用了免税规定，因此也就不得申请代开

（开具）增值税专用发票。故此，此种情形下，承租方也就不能取得增值税专用

发票作为扣税凭证了。

 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就

可以了，但这样是很难达到学习要求的。因为它是一门技术很强的课程，主要阐

述会计核算的基本业务方法。诚然，困难不能否认，但只要有了正确的学习方法

和积极的学习态度，最后加上勤奋，那样必然会赢来成功的曙光