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梓潼工程可行性研究报告

前言

世恒房地产开发梓潼工程前期按照纯粹市场化原那么的定位思路根本确立。物业类型为多层，总建筑面积约四万三千平方米。为此再根据前期市场调研结果展开本次研究。

摘要：

本案宗地市场价值较大具备良好的市场前景

本案的整体定位为梓潼最正确人居景观楼大盘

本案的根本物业组合类型为住宅物业+商业物业

本案销售前景较佳，最核心的风险是时间性滞后的风险，对此加快本案整体进度是获取收益最大化和躲避风险的最正确策略。

对该工程进行不确定性分析，影响本案风险的主要因素销售价格、销售面积、单位变动本钱。其中销售价格和销售面积对本案经济收益的影响最为显著。

根本原那么确实立：

在较短的投资回报期实现收益最大化的原那么

研究方法偏重于市场预测

研究思路

研究方向界定

·工程预判向区域性中高端产品开展方向

·市场可行性研判，忽略规划设计研究

·不涉及产品定位研究

本案研究思路

工程可行性研判

工程可行性研判

宏观开展时机研判

中观开展时机研判

微观开展时机研判

·宏观经济开展

·房产宏观运行

·中高端市场潜量预测

·房产板块开展状况

·板块竞争关系

·板块开展趋势

·基于板块的时机研判

·竞争楼盘研究

·消费者研究

·工程特性

·基于供需的时机研判

本报告将按此研究思路体系分析，以系统化、结构化的思维分解工程中、高端开展方向可行性这一核心问题，通过综合的有重点的比较，发现工程面临的时机和风险，直至工程可行性的判定产生。

目录

梓潼县房地产宏观分析及时机研判

梓潼县房地产城市板块分析开展时机研判

竞争楼盘研究

消费者研究

财务分析

工程可行性研判

梓潼房地产宏观分析及时机研判

梓潼概况

·地理环境

梓潼位于四川盆地西北部，东部紧偎剑门关，西北襟带龙门山脉，南临川西平原。四周与梓潼游仙区、江油市、剑阁、盐亭、三台诸县毗邻，幅员面积1442平方公里，全县辖32个乡〔镇〕，329个行政村，15个社区居民委员会，2238个村民小组，总人口38万。梓潼距省会成都172公里，离中国西部科学电子城梓潼49公里，是镶嵌在“四川经济开展黄金开发线”上的一颗耀眼明珠。

·历史

梓潼历史悠久，风景独好。秦昭襄王二十二年〔公元前285年〕置县，因“东依梓林，西枕潼水”而得名。素有“通往蜀汉的千里古栈道上明珠”之称。全国重点文物保护单位七曲山大庙、七曲山国家森林公园处于剑门蜀道风光名胜旅游区的南端，以其全国文昌帝君发祥地和全国最大的古柏林而享誉海内外，以文昌文化、三国文化、汉文化、唐文化为特色的人文景观和自然风光，令游人流连陶醉，并有“帝乡”之称。梓潼地杰人灵，文运兴盛。孕育了司马相如、蒲辅周、海灯、李有行等历史文化名人。素有“名厨之乡”、“中医之乡”的美称。

·气候

梓潼地势北高南低，平均海拔600米，属于亚热带湿润季风气候，年平均气温16.5℃，无霜期263天，四季清楚，雨量充分，气候宜人。梓潼水土资源富饶富庶，自然资源得天独厚，素有“五谷皆宜之乡，林蚕丰茂之里”的美称。是国家水稻制种基地县和四川省蚕桑基地县、无公害花生基地县、畜禽商品基地县，也是“梓潼农业产业化示范县”。被誉为“第二个都江堰”

·根底建设

城市根底设施逐渐完善。梓潼天然气与川西北气田联网，电力由西南电网提供，全县城乡供电系统配套，工业和生活用电充足，保证供给。通讯设施完善，设备先进，邮政通讯效劳网点遍布城乡。全县程控已增容到32000门，移动、联通、信息宽带网等通讯网点开展迅速，有线电视网络覆盖城乡。梓潼旧城改造全面完成，经济技术产业园区功能完善，城市配套设施日趋完善。投资经商、置业居家两相宜。

·交通

梓潼交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。县境内国道108线纵贯南北，省道302线横贯东西，宝成铁路复线和绵广高速公路擦境而过，梓潼至梓潼南郊机场和梓潼火车站缺乏60公里，有3条公路与宝成铁路复线相通，全县公路通车里程1500多公里。

·产业

梓潼县农业兴旺。全县土地资源丰富，耕地、林地、草皮共占土地面积的三分之二，人均占有耕地面积占全市第一位。生猪、蚕茧、棉花、红麻均系梓潼拳头产品，粮食作物有７科９属２０余种，盛产水稻、小麦、玉米、红苕、豆类，全县人平产粮５１０公斤。梓潼不仅是国家级杂交水稻制种县，而且是省蚕桑基地县、水禽开展重点县、瘦肉型商品猪基地县、产棉重点县，还是梓潼脐橙生产基地县。梓潼脐橙香、脆、甜、大，品位极佳，凤桔质优味浓，己载入《中国药典》。利用丰富的农副产品资源，大力开展加工工业。

近年来，梓潼工业开展很快并初具规模，全县工业紧紧围绕提速增效，保持了较快的增长速度，规模以上企业成为拉动全县工业经济增长的主要力量，逐步形成了以圣迪乐、长林、长业、金穗为代表的食品加工业，以林江、绿神、建江为代表的轻纺工业，以华西、立洁、四海化工、合力植化为代表的医药、化