房地产发展的微观环境因素.pdfVIP

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1房地产开展的微观环境因素2

1.1企业内部因素2

(1)房地产开发商素质2

(2)房地产商品营销措施2

3〕售后效劳因素3

1.2消费者因素3

(1)消费者购置动机3

(2)对决策者的宣传3

1.3房地产商品自身因素4

1〕地理位置4

2〕内部构造情况4

3〕房屋建材规格4

1．4竞争者因素5

1〕竞争与竞争优势5

2〕竞争对手分析5

(3)竞争策略6

1房地产开展的微观环境因素

房地产选址除了受各种宏观因素的影响外更与各种微观因素严密相关，个人消费已

经成为当前房地产市场的主流消费者对房地产产品的需求已经从对数量的追求转为对

质量品质的追求，需求的目的也由单纯的自用为主转为住办结合投资增值等多种目的，

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这就对房地产开发提出了更多更新的要求。

房地产市场选址环境是指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外力量和

相关因素的集合。微观环境(microenvironment)是指直接影响房地产企业效劳其目标市

场能力的各种因素，包括企业本身、消费者、竞争者以及社会公众等。微观环境对房地

产企业开展具有直接影响，微观环境中的各种行为者都是在宏观环境中运作并受其影响

的。

1.1企业内部因素

企业内部因素主要是指来自企业自身管理与经营过程中的因素，如企业自身的素质、

企业采取的运营措施及后续的物业管理水平等。

(1)房地产开发商素质

开发商存在房屋漏水、面积缩水、质量低劣竣工交用后迟迟拿不到产权、证购房合

同面积与产权证面积不符、配套设施不能兑现以及物业管理乱收费等现象。这些一方面

给许多消费者带来生活上的诸多不便，另一方面也使得房地产企业所建造的楼盘能让买

者铭记在心的往往是负面的影响。在房地产市场中，开发商与消费者在地位上不平等，

在信息上不对称前者往往以虚假广告、不标准合同、不真实价格出售、不兑现承诺等行

为，欺骗消费者，侵害消费者权益，导致购房者入住纠纷频繁发生，这些都极大损害了

房地产开发商的形象。消费者在购房时都希望得到开展商的质量保证，注重房地产开发

公司的产品质量，效劳态度信誉保证等方面的实质内涵因此名声信誉好效劳细致周到的

品牌公司会得到消费者的欢送。

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(2)房地产商品营销措施

如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争剧烈程度的持续加剧，在很大

程度上让楼盘的推广销售难度增加。因此房产商对于楼盘的销售必须拿出可行的销售进

程控制方案，其中影响销售进程的重要因素之一就是房产商所施行的促销方案。随着房

地产业竞争的日趋剧烈，开展商之间的促销手段把戏不断翻新，由原来的房产交易会、

展销会、免费看楼、购房入户等开展到购房送装修、送家私电器让利折扣等新的更刺激

的促销手段。目前比拟常见的促销措施有：以直接降价直接刺激消费者的心理价位以免

费送礼满足消费者的好贪小廉价的心理，礼多人不怪，小则送物业费、中央空调、全套

橱柜、大则送车库、卫生间、小汽车；以内部员工价团购价满足消费者的惠顾消费心理，

以无理由退房消除消费者的平安忧患心理，以先租后卖完全解除消费者的心理防御使消

费者对商品产生足够信心，这些招数都是从刺激消费者的购置欲望出发到达促销目的。

其实最好的营销就是让顾客信任你，满意你的房地产商品。

3〕售后效劳因素

售后效劳渐渐成为房地产市场关注的热点。人们在买房时一般注意视野内具体的事

物，一旦客户入住后则更关心物业管理水平的上下，其传递的信息对其他潜在客户群体

也有一定的作用；随着房地产市场的发育，客户逐渐成熟在购置住宅之前就会关注售后

效劳的内容，然后选择适宜自己的住宅及环境据专家评论,目前物业管理的因素已占到

楼宇价值的20%——30%,而且越来越多的房地产投资