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房屋租赁运营服务项目整体设想及策划

目录

TOC\h\z\u第一节运营管理整体设想及策划 1

一、运营管理的意义 1

二、运营管理的机制 2

三、运营管理的机制设置 3

四、运营管理中的管理办法 6

第二节总体服务方案 7

一、拟采取的管理方式 7

二、工作计划 12

三、管理人员的培训及管理 19

四、管理规章制度的建立 20

五、档案的建立与管理 22

第一节运营管理整体设想及策划

一、运营管理的意义

租赁管理+物业管理=运营管理。租赁管理内容具体包括租金的收缴、使用和管理，确保租赁用房健康发展，经营理念“保本微利、服务民众、服务社会”；房屋物业管理，由专业物业服务公司承担，经营理念“保本微利、注重效率、注重服务质量”。以上两者在经营理念、工作要求上具有共同特性，侧重管理与服务，两者结合，可以更好地起到工作衔接有效，避免工作内容单一，工作量不足问题，如果物业管理做到“全封闭”运作，只做房屋租赁，这样可以有效控制亏损，事半功倍。

二、运营管理的机制

经营租赁管理人员（经租管理人员）既承担租赁管理的具体工作，又承担物业管理的部分工作分工。要求掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准，要求人员具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到上通下达。具体讲经租管理人员是运营管理之中的核心管理人员，既要管理好房子又提供各种物业服务。

工程设备管理人员（工管人员）既是楼宇设施设备的大管家又是维修工，负责设施设备的正常、安全运行，对公共区域内的设备定期巡检及时维修，对承租户提报的维修提供无偿成者有愤的服务。要求有较强的协调沟通能力和组织管理能力，有良好的职业风险和团队合体精神，熟悉房地产开发建设现程，物期施工图纸和设计变更，付费项目后期内部资料、各类工程档案资料归档整理，所有操作人员持证上岗。根据工种分为：工程师、水电维修工、特种设备（电梯）维护，消防监控、特种岗位值班。

另外还应包括财务人员、前期专门人员等，具体操作部分需要秩序维护（保安）人员、保洁绿化人员等。

三、运营管理的机制设置

设立房屋租赁运营管理中心，下设综合协调办、财务、经租管理办、工程部。综合协调办由不少于X人组成，负责协调、统一调配各室工作，接收来自承租户的电话、保修、反馈意见等；经租办由物业管理分工具体明确岗位分属，所有人员均承担租赁管理的具体工作，又合理分工承担物业管理的具体工作；工程部在工程师的统一安排下根据工种分工具体工作，对整个房屋的设施安全正常运行负有责任。其中协调办、经租办负责人、工程师直接对运营管理中心主任负责。

主要岗位职责：

（一）综合协调人员

1.掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；

2.具有较强的组织协调能力、综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对上级有关工作精神准确做到上通下达；

3.对运营管理中心人员情况、联络方式、人事档案做到分类有序，部门之间善于寻找平衡点；

4.掌握各室、各部门的动态，要做到及时掌握、准确汇报；

5.认真接听承租户电话，对反映的问题及时整理、及时解决、及时汇报；

6.配合经租办对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼；

7.对租户的动态监管工作，做好查台账记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；

8.完成领导交办的其他工作。

（二）经租管理人员岗位

1.掌握保障房与物业管理的相关政策、法规及行业服务规范标准；

2.具有较强的综合管理能力、沟通能力、处理突发事件能力，对物业管理中出现的矛盾可以及时化解，对上级有关工作精神准确做到心中有数；

3.协助持有住房保障机构出具的资格认定通知单和实物租赁房屋调拨单的；租户办理租赁入住手续；

4.租户或单位收取房屋租金，并按户建立租户的租赁台账记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向综合协调办通报；

5.配合综合协调办做好对租户的动态监管工作，租户实施季度巡查，做好查台账记录，并将实施巡查过程中发现的变化情况及时向住房保障机构等有关部门和单位通报；

6.对于租赁期限届满未续签协议以及解除租赁关系的承租家庭或单位实施住房清退。清退未果的，负责申请仲裁或者提起诉讼。

7.完成领导交办的其他工作。

（三）工程管理人员岗位

1.掌握施工图纸和设计变更；

2.负责内部资料、各类工程档案资料归档整理；

3.负责房屋及配套设施设备的定期检查维护与修缮；

4.对于房屋报修的承租家庭或单位进行登记、安排派工单与维修；

5.维修记录每月统计，材料购进与支出建立台账，杜绝浪