景区商业小镇运营前置.pdfVIP

一、业态结构

1.住宿和餐饮

每个项目的面对的具体情况都有不同，不管是爱情小镇、古镇

或者是其他小镇，只要真正想要把旅游做起来，除了主题是重要的

一块，小镇的商业是另一个非常重要的方面，如果没有商业，主题

是不能充分展现不出来的。

商业小镇的第一个问题就是业态结构，不是说所有业态配置在

古镇都能成立，古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链

条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费，根据我的经

验，一般情况下，想把旅游项目真正实施好，首先是住宿，如果一

个小镇的民宿、酒店等住宿业态不发达，客流量是做不起来。

要想让客人住下来，只有住宿业态是不够的，还需要有夜晚消

费项目，比如游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。

对于旅游小镇来说，不管是白天还是晚上的商业，其中最核心

的就是住和吃，如果能把这两个要素特别是住宿做好，人均消费就

做起来了。

比如有些景区很多时候都没有人，但是在五一假期突然来了四

五十万人，事实上它的人均消费可能就几毛钱，那这个景区的价值

也就是几毛钱；但是一个好的景区，可能并不是假期经济，追求短

期的人流量，但是它的人均消费能达到两千块，这样的景区就很有

就可以看出来。

2.旅游商品和旅游产品

小镇的商业除了住宿和餐饮，旅游商品和旅游产品也必不可

少。旅游产品和旅游商品不一样，旅游产品比如游船等，需要花钱

去景区消费。而你花了钱把东西带走了，这些才是旅游商品。旅游

商品一般情况下有两种，一是纪念品；二是地标性的产品，比如有

些东西只有某个地方才有，或者你经常享用，但是只有某个地方最

正宗，这种是很有价值的。

3.休闲娱乐

古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐，现在有很多同行很喜

欢用儿童业态，认为儿童业态带客能力很强。但是我认为儿童业态

非常难做，它有几个特点，一是业态本身消费时间密集性很强，集

中在周六日或者节假日，对整个商业来说客流价值不见得有多大。

还有一点就是儿童业态并不是我们想象的那样有带客能力，如

果说人们带着孩子去一个地方旅游，让孩子去消费当地的儿童业态

是不太容易的，因为各地的儿童业态基本上大同小异，绝大多数没

有独有性，就我的经验来说，在小镇做儿童业态要谨慎，具体效果

怎么样还有待于进一步的探讨和验证。

总体来说，小镇业态最关键的在于建立商业消费生态消费链

条，如果能形成消费的链条，小镇的项目就会不错。如果说只有白

天的消费，比如只有一条小吃街，客人开车来吃完小吃就走了，这

人的大。有的项目以小吃来带动，但是事实上不仅有小吃，比如袁

家村，它除了小吃很丰富之外，袁家村的民宿业态也很好。

二、餐饮业态

第二个是餐饮业态，餐饮比较特殊，相比较而言业态比较分

散，是非标的，不像住宿那么标准化，在很多层面形成了标准流

程，也想成了很多行业准则。而餐饮业态不管多么发达，从行业标

准化角度来说非常难，我们在小镇操作的时候一定要注意几个问

题。

1.关于物业

（1）物业大小

制约物业使用的第一个问题就是物业大小。比如做婚宴等大型

餐饮，二线以上城市基本都在2000㎡到10000㎡，可以是三四层

楼，一层的面积基本上要在400㎡到500㎡；如果是在小城市比如

县城，基本上在800㎡到1000㎡，如果达不到这个面积，盈利是非

常难的。

面积涉及到能摆多少桌，能容纳多少人吃饭，另外还有翻台率

等经营坪效问题，中大型餐饮的盈利基本上不是靠散客，而是靠包

桌，面积限制了包桌，想赚钱非常难，所以从这个角度来说，单体

面积是很致命的问题，如果达不到这个要求，有经验的商家是不会

租赁的。

500㎡到1000㎡的餐饮是中大型餐饮，这种面积经营的频效

会相对于200㎡、300㎡的高一些，也是目前流行的杭帮菜等餐饮

的主流面积。

需要注意的是，在小镇发展的前期，两、三百平米的餐饮非常

难存活的。这种餐饮面积不大，但也不算小，当小镇客流量多的时

候，承载量不够多，顾客多的时候人手也不够用，赚不到钱；而小

镇客流量少的时候，其本身的人工成本又不低，存活非常难，所以

在发展前期，我们尽量减少这种不大不小的餐饮。100㎡左右基本

上都是小吃或者特色餐饮，这种业态在旅游小镇里非常多，基本上

都是小镇的主力餐饮业态。

（2）户型

物业的户型一旦确定，物业的命运基本上就确定了，包括它好

不好使用