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房地产项目规划设计应注意的五大问题

房地产项目规划设计应注意的五大问题

2022年08月23日17:39

从房地产营销角度来看，一个规划设计方案的好

坏，在很大程度上决定着一个项目的成败命运。那

么，我们怎样去审视一个规划设计方案？评价分析

一个规划设计方案，出发点是什么？根据我们的实

践经验，对规划设计方案的评价分析应该把握五条

基本原则。

一、房地产规划设计必须以人为本，以住

户的生活舒适方便为本。这应该是最高原则。楼盘

建成是让人住的，要住七十年，你必须对住户的七

十年（几乎是一辈子！）负责。许多规划设计在简

单潦草仓促完成的同时，给住户留下的是长期的隐

患。西安融发沁园的最初设计方案中，小区主入口在主

干道上，人车混流；而主入口旁边不远就是一个红绿灯十字

路口，一旦红灯亮起，排队的车辆即可一直排到小区主入口，

而且旁边还有公交车辆的车站，可以想象将来小区业主的车

辆出入会遇到多少麻烦！经过我们的再三坚持，这个方案终

于做了修改，把车辆入口改为另一个地方，做到人车分流。

这些细节看起来是小事，其实有大隐患，万万不可等闲视之。

“规划方案无小事”，一个细节留下麻烦，住户会抱怨一辈

子。这种细节就显示出设计师完全没有从用户的方便舒适角

度考虑问题，只是简单地从平面布局的美学效果出发做设计，

犯了一条大忌。

二、房地产规划设计必须符合项目定位，不要偏离定位

去追求不切合实际的东西。项目定位是一个项目的根本大纲，

框定了规划设计的方向，背离定位就会做出完全不能用的方

案。深圳宝安碧海名园项目，定位是中小户型的白领社区，

价位适中，档次中等，但设计院做出了一个出人意料的中庭

园林景观设计，在大约一万平方米的中庭里，布置了“地中

海”、“爱琴海”、“波罗的海”，连成一个完整的水系，

加上喷泉、叠水、五个水幕墙，完全是顶级豪宅的景观设计！

粗略计算一下，每平方米的造价要几百元，而物业管理的运

转费用更高得可怕，这样一个中档小区，向业主收取的物业

管理费是很有限的，而单只是水景的运转费用，一年就需付

出三十多万元！谁来承担这笔费用？这就是设计师背离项目

定位的典型例子。

三、房地产规划设计应该充分考虑将来物业管理的方便。

现在物业管理已经成为楼盘项目成败的一个重要方面，“买

不买房看环境，掏不掏钱看户型，满不满意看管理。”以前

设计方案是不考虑物业管理的，而现在策划项目时就必须提

前考虑物业管理的各种问题。湖南株洲的明珠花园，最初的

规划方案是上海一家著名设计院提供的，以一个湖为中心，

湖周围一圈是独栋别墅，别墅外围是多层住宅，再外围是小

高层住宅。设计师的想法很简单：让别墅的业主最接近湖景，

可以从客厅、卧室的落地玻璃窗内直接欣赏湖光水色。但是

他没有考虑到：这个湖不是别墅业主独享的，而是小区全体

业主共享的，那些住在多层、小高层的业主要去湖边散步游

玩时，都要从别墅的花园、门前甚至窗前走过才能到达湖边，

别墅的业主经常受到这种门前屋后纷纷来去的干扰，个人隐

私无法得到有效保护。后来调整了规划方案，把一个湖变为

两个湖，内湖是别墅区独享，外湖是

小区业主共享。这样，别墅单独成区，物业管理和安全

保护工作都以桥为界，相对容易一些。

四、房地产规划设计在条件许可的前提下，应该尽量考

虑项目营销的方便。营销在规划设计上有两个基本要求，一

个是卖点，一个是卖相。卖点要实在，比如深圳宝安碧海名

园项目，最大的卖点是户型设计，所有的户型全都是错层，

每户送20平方米左右的一间或两间房，广告口号是“经典

户型，买一送一”。而在那些户型比较一般的项目上，我们

就力求环境景观园林设计有些出彩的新意。石家庄天山花园

项目，最初的设计方案并未考虑到开盘销售的卖相，在小区

布局和分期建设方面都只考虑居住和施工的方便。后来我们

提出“先做卖相”的观点，坚持要求项目开盘时必须完成一

个漂亮的小区大门、一条主轴景观商业大道、一处中心园林、

一个布置精美的会所（兼做售楼中心）、一组精心装修温馨

舒适的样板房。开发商按照我们的要求，首先在一期施工中

完成这五个工程，项目就具备了良好的卖相。现在许多项目

在楼房建好之前，先做好环境景观园林，目的都是为了营销

的需要。开发商只有完成销售才能实现利润，因此不得不要

求设计规划工作也为营销服务。

五、房地产规划设计除了遵循专业规