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房地产企业项目融资与资金管控研究

引言：

资金是公司赖以生存与发展的一种重要资源，是公司财务活动中不可缺少的一项重要内容。特别是对房地产业来说，作为使用资金密集且频繁的运营企业，有效的资金经营可以最大限度的加快资金的流动速度，减少企业的经营费用，促进房地产公司的经济效益。房地产企业是专门从事地产开发和运营管理的行业，具有发展规模大，投资成本高，资金周转周期较长等特点。所以，与其它产业相比，房地产开发企业的财务状况更加突出，如何提高房地产公司的项目融资与资金管控，是确保公司正常运营的关键。

近几年来，房地产开发建设已逐渐成为拉动国民经济发展的一个主要项目，房地产项目的投资和开发问题越来越引起人们的重视。进一步提升房地产企业融资管理，获取较佳的资金管理成效，作为当前需要关注的课题，对房地产公司进行项目融资与资金经营的探讨，目的在于通过增强其融资能力来减少融资成本和财务风险，积极汇总、整合公司的资源，提升企业资金利用率，以较低的成本获取可观的经济效益。

1.房地产企业项目融资与资金管理概述

1.1项目融资政策

房地产公司开发项目可以分成三个时期，即土地的获取、开发和销售后资金的回收。中债信贷公司在2022年11月份下发了《关于接收民营企业债券融资支持工具房企增信业务材料的通知》，为房地产公司提供了有力的资金扶持。此前，中国央行主席易纲在十三届人大三十七次全会上就中央财政工作的讲话中，专门提及要“确保楼市融资稳定”。根据中国金融研究所的统计，截至到2020年10月，房地产公司的非银团贷款规模达到556.8亿元，较去年同期下降27%，但同比上涨16.4%，是年内首次出现同比正增长。在发行对象上，央企和国企仍然是主要的融资渠道。克而瑞的监测结果还表明，在十月份，国内上市的地产公司主要集中在央企、国企和私营部门[1]。

1.2房地产企业资金风险类型

1.2.1资金统筹风险

对房地产公司来说，要想持续发展，要加大各类资金投入，但由于小型公司由于规模小，缺少充足的现金流，在具体运营中易产生债务风险。一般情况下，企业通过银行来获得融资，而在放款之前，银行会对企业的经营状况进行调研，如企业负债率、经营状况、项目预计效益情况等。银行的放款审批程序严格，花费的时间较长，给房地产公司融资带来困难。此外，房地产项目开发需要时间进行资金统筹。从开发用地至开发建设全过程，每一个阶段都需要有足够的资金支撑，对开发企业来说，必须要有的融资链条[2]。然而，实际上房地产公司开发项目发展，最少需要两年以上的时间，有些大型的地产开发项目，往往需要十年以上的时间。在如此漫长的发展过程中，为了保障企业的正常运作，必须进行持续的资金整合，才能确保项目持续跟进。

1.2.2资金运营风险

因融资链的断裂，造成资金运作产生风险。房地产公司在发展地产项目的同时，往往要投入较多资金作为运营基础，而这些资金又无法支持开发项目的正常运转，因此多数房地产公司都要依靠银行的融资，而一旦银行没有按时发放款项，就会对公司的经营和发展造成很大的冲击，导致部分项目提前终止。因此，单一的融资方式会导致房地产公司的资金链条出现断裂，从而导致公司面临巨大的风险和亏损[3]。另外，由于地产和财政缺乏完备的预算，使得资金运作中的风险有了显现。房地产公司要想持续发展，必须依靠政府对房地产开发相关政策和财政扶持，而财政预算是建设的基础，在进行前期投资时，要有一个合理的预算，才能更好的进行投资。由于没有明确的会计处理就进行施工，造成项目预算与项目实际情况出现偏差，出现预算不足后再进行资金筹备，导致项目产生资金风险。

1.2.3投资风险

与大型公司相比，小型地产公司的投资规模相对较少，投资是房地产企业运营的重要板块，在新项目投资开发过程中，尤其是一些小型地产企业，对于每个项目可行性分析精准度不够，在与大型房地产开发企业进行优秀开发项目竞争过程时，小型公司竞争力往往会弱于大型公司。为了在激烈竞争中求生存、求发展，建议要具有充足的现金流，在这种环境支持下，可能造成小型房企丧失机会，制约了其高质量地发展。

2.房地产企业项目融资与资金管理问题

2.1融资过程中渠道过于单一

目前，我国大部分的房地产开发项目都是依靠银行贷款进行的，这种融资模式导致了房地产项目过度依赖银行。例如，绿地控股2020年报，在本年度获取的项目共计90个，全年的权益土地款高达839亿元。当前房地产市场金融体系有待改进和优化，整体负债结构缺少合理性、科学性，主要依赖银行融资。绿地控股当前融资途径较为单一，主要以银行借款为主，短期内自由资金不能快速增长，所以自身负债率较高，尤其是近年来应收账款回收力度有待提升，从8.96%降到5%左右。房企资管政策的出台正是对逐渐过热的融资现象的遏制，最终导致绿地控股资金链断裂，面临危机。由于房地产