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保障房建设的LPFs融资模式探讨

保障房建设的LPFs融资模式探讨

(本文已发表)

[摘要]中国已有的房地产信托业务主要集中在商品房领域，随着“新国八条”为代表的新一轮针对商住房的调控政策的实施，结合保障房数量可能将超过商住房的情况下，我国地产行业的信托情况将发生改变。保障房在未来很可能成为信托资金在房地产领域的重大机遇与盈利点，因此，探讨缺乏资金来源的保障房项目，与缺乏投资渠道的市场资金的对接问题，对商住房的LPFs融资模式进行探讨，有着深远的现实意义。

[关键词]保障房；地产信托；LPFs；

ResearchOfLPFsFinancingPatternForIndemnificatoryHousing

Abstract:Chinasrealestatetrustbusinesshasbeenconcentratedincommercialareas,withanotherregulationofcommercialhousingrepresentedby”newcountryeight”,insuchacasethatthenumberofindemnificatory

万套，后三年再建1600万套。今年拟投资的1.3万亿建设1000万套保障房，那么五年总共的3600万套就需要4.7万亿的资金。要解决资金来源问题，将是保障房建设工程的重点与难点。

LPFs((ListedPropertyFunds)契约型上市房地产基金，是房地产信托投资REITs（RealEstateInvestmentTrusts）中的一种，主要投资于可产生稳定租金收入的房地产，通过管理公司的专业管理实现基金单位的增值[1]。保障房作为政策导向的潮流，有着巨大的发展空间，如果信托公司通过合法途径对保障房进行融资建设，这不仅可以解决保障房的资金问题，也为信托公司在当下的宏观经济环境中提供了一条新的出路。

一、我国发展保障房LPFs的必要性分析

（一）从保障房方面讲：

保障房作为一种商品，其经营活动的过程也是一个资金运行的过程，即“货币资金—生产资金—商品资金—货币资金”这样一个循环过程[2]。保障房作为一种房地产产业，具备传统房地产对资金的需要的两个特点：一是需要资金量大，而是资金运转周期长。这两个特点决定了房地产业需要金融业的大力支持。保障房建设工程更是面临的巨额资金缺口（按估算2011年建设任务资金缺口占总资金需求近半，约为5462亿元），在市场上进行融资，吸引多方资本参与其中是势在必行。LPFs作为一种重要房地产信托形式，是金融信托业与房地产业相互融合的产物，与保障房结合后，它可以为保障房的建设发展提供了大量的资金和手段，同时也使信托业自身在新的投资领域获得发展。

（二）市场资金方面讲

LPFs契约上市型房地产基金是汇集众多个人投资者和机构投资者的资金，通过基金管理者的专业管理实现增值，有效地实现资金需求和资金供给的对接，其专业化的运作也有利于投资效率的提高。房地产资本市场是整个资本市场的重要组成部分，保障房建设又是房地产行业的政策导向，保障房与LPFs的结合可以有效扩张不仅可以扩大投资基金的规模，也为市场资金提供了一种新的投资选择。LPFs通过证券化机制将房产权益细化，解决了地产投资缺乏流动性的问题，随着机构投资者在我国迅速发展，客观上需要有多样化的投资渠道来分散组合投资的风险，实现资产的保值增值。

二、我国发展保障房LPFs的可行性分析：

随着市场经济逐步成熟，我国地产业已经具备了一定的规模与经验，相关领域也有一定的法规可循，虽然保障房是新生事物，但国内房产信托已经有一些经验可循，国外成熟房地产信托市场的发展经验，以为我国提供一定借鉴，在我国开展保障房LPFs已经具备了一定的基础和条件。

（一）符合国家政策导向

2010年在清理各个地方融资平台过程中，政府保留了为支持保障性安居工程建设的地方融资平台，鼓励其继续运作和发展，今年预计发行的2000亿元地方债，也将优先用于保障性住房，住建部不久也会推出金融机构支持保障性安居工程政策，引入保障房LPFs信托基金符合当前政策走向，将获得多方支持。如能设立社保基金，信托公司与政府的合作运营的LPFs保障房信托投资基金，可以说是政信合作的新发展与新突破，同时也是信托公司参与国家扶持产业里程碑式发展。

（二）投资主体基本形成

我国已基本形成了完善的信托制度，按法规成立信托公司最低注册资金必须到3亿元人民币，并且注册金中现金要达到一定比例[3]。实际上信托投资公司的资金都远过这一底限，以雄厚的资金为后盾的信托投资公司适合介入资金密集型的保障房投资领域，