某地产名都营销策划报告.ppt

香港名都——营销筹划报告;整体报告思路;工程地处上海/黄浦/豫园商圈……;?上海?——哪里才是上海？行政区块与传统理念的矛盾;黄浦/静安/卢湾——既是相互竞争又是相互促进;豫园商圈——大交通方便可达性差人多，人杂，住宅高档/棚户共存;工程界定总结

在上海最有上海底蕴区域之一的豫园

底蕴带来了文化，但同时也遗留了历史的脚印——棚户区

上世纪90年代末，区块的高档住宅依靠优越的地理位置开始新起

到达上海各个主要商业区的直线距离十分短，但存在一定的可达性问题

是商业区，非商务区

是住宅区，非高档住宅区〔现状下〕

是中心地段，但可达性不佳〔非驾车〕

临主干道，驾车出行便捷;1——工程界定

2——开发商目标与问题

3——写字楼可行性论证

4——酒店式公寓可行性论证

5——整体工程定位思考

6——工程具体执行操作

7——中原操盘优势;中原理解——控制风险，价值最大，快速去化;工程实际结合开发商目标最终问题界定;1——工程界定

2——开发商目标与问题

3——办公物业可行性论证

4——酒店式公寓可行性论证

5——整体工程定位思考

6——工程具体执行操作

7——中原操盘优势;根据工程本身的建筑状况可以开展的写字楼类型有

创意工作室/SOHO办公/纯写字楼;可选分解——创意工作室参考“8号桥〞;可选分解——SOHO办公参考“华谊星城大厦〞;可选分解——甲级纯办公楼;办公物业开展方向分析总结;写字楼;上海写字楼市场分为六大核心CBD地区，三大次核心CBD也正逐渐形成，多数分布租赁型写字楼;单价在20000元/平以上的在售工程主要集中在静安区、普陀区和虹口区，总体数量少于30个，30000元/平米的工程不多;按照租金将上海商务板块分成四个层级，临近工程的淮海路属于第二层极，豫园由于没有可实际参考工程，不列入排级;黄浦区未来几年宏观供给量相当有限，这对于现状下的版块属性改变极为不利;复兴东路沿线根本无写字楼供给，所以无商务价值可言。工程要觉察写字楼的价值那么必须于淮海路新天地拉近距离;参考成功案例——世纪商贸广场;租金高的主要原因是，大地段优势下，世纪商贸广场在产品方面，比淮海??顶级写字楼更胜一筹;同时借助于大地段优势，世纪商贸广场客户与淮海中路顶级写字楼客户无明显差异，能够承受此租金;本工程写字楼，借助淮海中路的商务优势的先天条件缺乏;现在供给以及未来供给写字楼工程较本工程有绝对优势;参考在售工程——恒利国际大厦位置比本案好，产品配置较高，但销售停滞;;上海写字楼市场近期成交平淡;写字楼可行性总结;1——工程界定

2——开发商目标与问题

3——写字楼可行性论证

4——酒店式公寓可行性论证

5——整体工程定位思考

6——工程具体执行操作

7——中原操盘优势;公寓租售情况不同分为公寓式酒店及销售型豪宅公寓;短租效劳式公寓户型多为50—100M2间，此类产品通常是酒店替代产品；客户对便捷交通要求较高;上海短租酒店式公寓情况分析——香港广场;上海短租酒店式公寓情况分析——爱俪轩;上海短租酒店式公寓情况分析——上海商城;上海短租酒店式公寓情况分析——美丽园全套房酒店式公寓;长租效劳式公寓户型多为120M2以上，最短半年起租；此类公寓具一定居住气氛；客户对居住质量要求高;上海长租酒店式公寓情况分析——嘉里公寓;上海效劳式公寓主要分布在6个区域：

古北、静安、徐家汇、陆家嘴、淮海路、碧云;影响酒店式公寓的最大因素是——地段;各区域主要效劳式公寓，6大主要区域内效劳式公寓约42个，其他3个区域内约8个;结论：上海市效劳式公寓的分布具有明显的地域特征。主要分布在市级商圈附近；除此以外，靠近虹桥经济开发区的古北以及靠近金桥出口加工区的碧云地区也是效劳式公寓聚集的地方。;通常豪宅型公寓对地段要求相对较低，各区域地段价格差异小，多集中于3-4万元/M2左右;上海近期销售型公寓销售情况静安紫苑;;销售型公寓的需求客户及偏好与本工程到达商务中心距离短的优势契合，且可躲避商务气氛缺乏的缺陷;销售型公寓能实现较高溢价，且符合开发商的主要目标;做什么样的酒店式公寓可以满足开发商的目标？？？;1——工程界定

2——开发商目标与问题

3——写字楼可行性论证

4——酒店式公寓可行性论证

5——整体工程定位思考

6——工程具体执行操作

7——中原操盘优势;;工程定位思考——效劳式酒店公寓;工程酒店式公寓的FAB分析;上海市顶级地段稀缺销售型小豪宅公寓

以投资为主，单套价格100-200万元左右

满足拥有者对于品质、经典、身份、稀缺之需求，产品处处极具尊贵与奢华，令每一个生活细节完美

成为普通人进入高档生活的捷径;1——工程界定

2——开发商目标与问题

3——写字楼可行性论证

4——酒店式公寓可行性论证

5——整体工程定位思考

6——工程具体执行操作

7——中