基于市场法的房地产价值评估研究以天和小区为例.docxVIP

基于市场法的房地产价值评估研究-以天和小区为例 摘 要 　　因为房地产行业不断发展，有关房地产的制度的健全，其他行业经济体系的逐步健全，房地产评估行业的用途逐渐增强，房地产评估行业的地位逐渐重要。随着房地产开发行业的管理体系也逐步健全，房地产开发行业已经身居三大产业支柱之一。市场法是非常科学、合理的一种方式。市场法的评估原理非常简单明了，以位于安图县天和小区的一处民用住宅为评估对象来评估本房地产的价值。对天和小区的因素进行调查、分析，选取三个可比较的房地产案例，量化可比因素指数后进行修正，最终通过取三个比较案例修正后的平均单价，最后通过平均单价来确认评估对象的价值。 关键词：房地产评估；市场法；可比因素 绪论 研究目的与意义 研究目的 　　由于房地产行业的不断发展，有关房地产的制度，其他行业经济体系的逐步健全，房地产评估行业的用途也逐渐增强，房地产评估行业的地位也越来越重要。随着房地产开发行业的管理体系也逐步健全，房地产开发行业已经身居三大产业支柱之一。房地产开发的价格，变化对一个国家的经济建设，人民的生活品质，国家经济社会领域的持续发展有着非常打的影响。对房地产市场价值能否进行科学的评估是最关键的。市场法就是非常科学、合理的一种方式。市场法的评估原理非常简单明了，所以直接映射反映了房地产行业的情况。 研究意义 　　采取市场法针对房地产价值展开评估，不但能够对房地产的市场经济发展起到一个积极作用，令房地产行业的经济风险减少，还能够给市场法开拓出一个宽广的未来。因此以位于吉林省安图县一处民用住宅天和小区为评估对象，采用市场法评估房地产价值。对此民用住宅的区位状况因素和实体状况因素调查分析，选取三个与评估对象各因素相似的可比较的房地产案例，量化可比因素指数后进行修正，最终通过取三个比较案例修正后的平均单价，以确认评估对象的房地产价值。 文献综述 　　黄鸣强在2018年发表的期刊《房地产估价市场法的运用》中提出了资产评估中房地产评估市场法的相关概念，为此文章提供了市场法的定义、含义、特点、流程、以及评估的对象[1]。 　　柴强在2018年发表的期刊《房地产估价类型指导详解》中对市场法的具体运用，以及其应用的价值进行了详细的说明。要最大程度体现这种价值必须结合什么因素才能保障各个环节执行的可靠化和标准化[2]。 　　戴学珍在2018年发表的期刊《房地产估价教程》中提出了房地产价值评估应该更强调其真实性，针对不同种类房地产应该采用多种类的评估方法，应多类型比较[3]。 　　和宏在2018年9月发表的学术期刊《现代化房地产成本研究》中分别提出基于现阶段房地产行业评估操作中这种市场法的广泛运用，其理论优势和实际应用价值也都是非常突出的，尤其对于是在估价操作的简易性和操作结果的应用准确性来说，应当大规模进行推广和广泛使用，运用这种市场法是在进行估价操作时流程简单，操作过程难度较小，严格要求遵循这种相应的商业估价操作流程就一定可以准确的对其进行商业估价，对于这种运用市场法中所运用的操作结果上述性来看，其应用准确性也是相当突出的这种应用准确性的充分体现也就能够较好很大程度上的提升房地产行业估价的应用效果[4]。 　　高秀莲在2017年发表的期刊《房地产评估中市场法的分析与研究》提出了市场法的运用中会出现的相应问题，在流程方面一定要做到标准化[5]。 1.3 研究内容与研究方法 1.3.1 研究内容 　　该篇文章建议利用资本市场法针对以天和小区作为评估目标的对象来评估其房地产价值。先对房地产风险评估和房屋市场方法等一系列理论概述作了阐述，仔细的说明房地产评估的含义和特点,应遵守的原则，评估的具体流程。接下来对天和小区的小区情况进行了分类说明,包括区位、实物、权益情况等。通过对评估对象具体的分析，确定可比较实例。选取了三个可比较实例,并对交易情况、区位、实物等因素进行等级划分，以确定可比实例的等级。 接下来对可比实例进行量化和修正。最后选取三个可比较实例的修正单价的平均数为本次评估对象的单价，并确定了最终的价格[5]。 1.3.2 研究方法 研究方法采取了文献研究法、调查法以及案例分析法。 　　（1）文献研究法。指通过搜集各种资料信息、解析、归纳整合与之相关的文献综述，多方位、准确的探究某一个问题的研究方式。文献研究法不会受到时间和空间的约束，具备非常强大的灵活性。[1] 　　（2）调查法。通过调查从而直接得到相关的资料、信息，对资料、信息进行全方位的分析。调查研究在研究当中是常常运用到的研究方式。[1] 　　（3）案例分析法。也叫作典型解析方法，是针对典型的事物展开详细的探究以此来收获相关资料信息的一种有效的研究方式。[1] 房地产评估相关理论概述 房地产评估理论概述 房地产评估的含义 　　市场法也有时可以简称为被竞价评估资本市场中各种资产价值和