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浅谈我国房地产市场的市场管理 为了促进成品房屋的开发和建设，我们必须有效解决房地产与住宅装饰和装饰的关系，以两个行业的合作为突破，有效提高成品房的运营质量，快速提高成品房的市场份额。 一、 专业市场管理面临的困难 改革开放以来,我国房地产业和建筑装饰行业得到了快速发展,特别是我国住房制度改革之后,由于住宅产权的明晰及大量开发建设半成品毛坯房,强力刺激了广大消费者住宅装饰装修欲望,形成了人人参与住宅装饰装修的社会现象。到上个世纪90年代中、后期,家庭住宅装饰装修率已经达到几乎100%,形成了数千亿元规模的家庭住宅装饰装修市场。这个市场还将随着我国人民生活水平的不断提高而日益扩大,到2010年预计将突破1万个亿,在整个国民经济中占到3%左右。 装饰装修是建筑业的重要组成,是完成建筑业生产过程的末端。随着人们对建筑物内、外观质量标准的提高,建筑装饰装修的作用就越来越突出,在整个建设工程中的比例越来越大,社会对其的关注程度也越来越高。特别是在住宅产业化发展中,由于结构施工及设备安装已有成熟、固定的模式,但住宅装饰装修的运作模式多样化,多种模式对住宅开发建设的影响和作用力存在极大的差异,使住宅装饰装修成为住宅开发建设中最具变化、最为关键的环节,其运作的形式直接决定了住宅开发建设的产业化水平,因此,住宅装饰装修是与住宅产业化紧密联系的专业市场,甚至可以说,住宅装饰装修的产业化程度,直接决定了住宅开发建设的产业化水平。 随着住宅装饰需求的日益强劲,同家庭居住环境相关的市场不断增加,设计、施工、材料、家具、布艺、饰品等各类市场日益完备。自上个世纪90年代开始,与家居相关的市场,就成为最丰富、活跃、繁荣、兴旺的专业市场,对我国房地产业的高速发展,提供坚强有力的物质支撑,也成为成品房建设中必须整合的资源。同时,也对国民经济发展,扩大内需、产业结构调整,增加就业岗位等宏观经济目标的实现,做出了无以替代的贡献。如何把这个市场管理引导好,不仅直接关系到住宅产业化发展进程和成品房建设水平,也对整个国民经济运行质量有着重要的影响。 自提出成品房开发建设的10年中,成品房的比例虽然在不断提高,但远没有达到预期的目标,毛坯房开发建设,仍然在住宅房地产市场中占有很大的比重。以务实的态度分析其中原因,除消费者、专业住宅装饰公司的原因外,主要是与我国房地产开发的体制与机制有直接的联系。在开发商垄断所有资源,并追求利润最大化的条件下,政府监管市场的作用就不可能有效的发挥,可以说,成品房的建设与发展的主要阻力来自于房地产开发商。房地产开发商操纵整个房地产市场,在装饰装修工程资源分配上,主要在两个方面同住宅装饰装修企业对接存在着极大的困难。 第一是在工程资源分配上,专业从事住宅装饰装修企业很难承接到整体精装修楼盘工程。这一方面与企业的资质条件有关,住宅装饰装修企业的资质等级普遍不高,经过十几年的发展,有些专业住宅装饰装修企业的年工程产值已经达到数亿元、甚至十几亿、几十亿元的规模,但资质等级仍然是二级、三级,有些甚至没有建设行政主管部门核发的资质。这一方面同我国现行的资质条件标准的设定,与住宅装饰装修市场及企业实际效果较大有关,另一方面也同企业自己确定的目标市场相联系。 由于成品房的装修工程,整体造价水平要求具有高资质等级的施工企业才能承接,所以,当前成品住宅精装修工程主要由公建装饰企业施工。由于公共建筑与家庭住宅装饰装修的质量诉求、运作模式、服务要求有较大的区别,已经形成了专业市场的特点,所以,专业从事公共建筑装修企业,对家庭住宅装饰装修的相关要求理解不透,造成很多成品房售出后,还会有二次装修,成品房的意义与作用就大大的打了折扣。 第二是同房地产开发商的资信水平相联系。专业从事住宅装饰装修工程的企业,都直接面对消费者,因此,有极为安全、丰富的现金流,而在同开发商打交道时,绝大多数是一边倒的霸王条款,造价压的极低,付款方式极为苛刻,都必然会使专业从事住宅装饰装修企业望而却步。大量专业住宅装饰企业同开发商有过精装修的合作经历,但绝大多数都是痛苦的、艰辛的、给企业造成重大损失的过程,成功的案例有,但不多。因此,尽量避免同房地产商打交道,也在住宅装饰装修行业市场中的大企业间形成了共同的认识。 正是在成品房建设的关键环节,房地产开发与住宅装饰装修没有形成合作的平台,致使工程资源的配置处于无序的状态,成品房开发建设的优势不能得到有效的体现,造成成品房发展的瓶颈。要推动成品房开发建设,就要切实解决好、处理好房地产与住宅装饰装修的关系,以两个行业的合作为突破口,切实在成品房建设的关键环节提高运行品质,才能快速提高成品房的市场份额。 二、 提高住宅装饰装修质量是住宅产业化的基础条件 根据中国建筑装饰协会对住宅装饰装修市场的调查、分析、研究、判断,我国的住宅装饰装修市场,是具有中国特色的一