资产评估的基本应用方法.pptxVIP

资产评估;学习目的：;一、资产评估概述;一、资产评估概述;2、资产评估的要素：;主体 谁来评估;客体 评估对象－企业资产;特定目的;标准 评估的依据是什么;方法 如何评;方法选择的原则;程序;3、资产评估的根本原则;4、资产评估的前提条件;5、资产评估的假设;6、资产评估的特点;7、资产评估与会计计价;8、资产评估与清产核资;二、资产评估的根本方法;u 收益现值标准：;收益现值法;收益现值法评估资产的程序:;收益现值法评估资产的优缺点;u 例5：某企业从日本松下电器公司引进一条彩电玻壳生产，经测算，该生产线可使用20年，在使用期间，若开工率为100%时，每年可给公司带来3000万元的净收益，行业平均投资收益率为15%，请评估这条生产线的全部固定资产的价值。 u P=A·〔P/A，15%，20〕 u =3000×6.259 u =18777.9万元;u 评估企业的有固定收益的生产线价值： u 在没有考虑生产线的残值时，整条生产线的价值是固定的，尽管企业合同为生产线的引进而增加其他固定资产，但做为收益就是每年3000万元的话，全部固定资产的价值是一定的，并且这局部价值也包括了流动资产的价值。;u 企业整体资产不是企业各单项可确指资产的聚集，其价值也不等于各单项可确指资产价值的总数。 u 独立存在 u 法律定义;收益现值法例题;u 例如：某人有一房地产，每年可保租金 50万元，当市场利率为10%时，他必须有500万元，才能带来50万元收入。 500×10%=50万元。 那么在理论上，他拥有房产的价格相当于500万元;收益额与折现率;折现率;收益现值法应用;解：;u 4总费用 〔1〕地价税 〔2〕房屋税 〔3〕管理费;u 已用10年房屋现值大楼现值;u 5土地年净收入 〔1〕土地与房屋费用收入总收入-总费用 =2246400-316845=1929555元 〔2〕房屋净收入 A=p.I i=15%房屋现值×折现率 =7087500×15%=1063125元 〔3〕土地净收入=房地产总净收入-房屋净收入 =192 =866430元;u 6、土地价格 土地收益率相对于房产及为稳定取12%土地价格 平均每平米价格： u V=÷360=20056元;现行市价法;u 程序： u 1明确评估对象 u 2进行公开市场调查，寻找参照物 u 3判断选择参照物 u 4把被估资产与参照物比较 u 5分析调整差异，做出结论。;u 优：1能更能反???市场现实价格。 u 2评估结果易于被各方面理解和接受。 u 缺：1需要有公开及其活泼的市场作为根底，不适用于缺少参照物交易的不完善市场。 u 2不适用于专用机器、设备，大局部的无形资产。;清算价格标准：;现行市价法应用;u;u A;u 例6 某企业有一种设备，拟用于某合资企业并作价折股，该设备的原值为200000元，寿命期为10年，已使用6年，净值为90000元，年生产能力为1500件，年运营费用为15000元，为评估这一资产的价值。有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的市价为40万元，使用寿命为12年，生产能力为年2000件，年运营费用为12000元，折现率按 12%计算。;u 解：估算过程如下： 1购置全新设备的年金为=40〔A/P.12%.12〕 =40×0.1614=6.456万元 2全新资产的每年的费用为：设备年金+每年营运费用=6.456+1.2=7.656万元 3拟评估资产与全新资产的功能比率为 1500/2000×100%=75% 4拟评估资产的年总费用为： 7.656×75%=5.742万元 5购置拟评估资产的年金本钱为年总费用-年营运费用=5.7242-1.5=4.242万元;u;u 优：1能更能反映市场现实价格。 u 2评估结果易于被各方面理解和接受。 u 缺：1需要有公开及其活泼的市场作为根底，不适用于缺少参照物交易的不完善市场。 u 2不适用于专用机器、设备，大局部的无形资产。;重置本钱法;u 与历史本钱的异同 u 适用前提：已用，能继续用 u 决定重置本钱的两个根本因素 u 构成相同 u 现行价格，现有技术条件，现在状况重置完全本钱 损耗〔贬值〕;重置本钱计算方法;u 实体性贬值 u 效率法 u 合成计算法 u 功能贬值 u 经济贬值;u 例：某写字楼的土地面积1000平方米，建筑面积50000平方米，建筑结构为钢筋混土结构，土地使用权年限50年，从90年1月起计，可供出租的使用面积为32000平方米，月租金按使用面积计算，为每月每平米200元，出租率为 90%，建筑物原值为40000万元〔4亿元〕家具设备原值4000万元，经常费用为每月80元，房产税建筑物原值减扣30%的余值的1.2%交纳， 〔每年〕其他税费为月总收入的30%，用收益现值法计算该写字楼的95年