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第四节：房地产项目规划与设计 规划设计的基本内容： 1）土地使用、用地边界与面积 2）环境容量：建筑容积率，建筑密度，人口密度，绿地率 3）建筑控制：建筑高度，建筑后退，建筑间距 4）城市设计 5）建筑空间，功能及其经济性 6）基地停车车位，总体布置，出入口 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第24页。 房地产项目规划内容及审批程序 “一书两证”制度：实行选址意见书，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证制度 1、选址意见书制度：项目基本情况/选址依据 2、建设用地规划许可证制度：现场勘察/征求意见/提供设计条件/审查总平图和用地面积/核发建设用地规划许可证 3、建设工程规划许可证制度：建设工程规划许可证申请/初步审查/规划设计要点意见书/方案审查/核发建设工程规划许可证 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第25页。 工程勘察与工程设计 勘察过程：资料分析（1：5000）/初步勘察（1：2000）/详细勘察（1：1000）/施工勘察（不一定做） 勘察工作内容：地形测量/工程勘察/地下水地表水的勘探/气象调查 设计过程：初步设计/技术设计/施工图设计 设计工作具体内容：总体设计/单体设计/建筑构造设计/抗震设防 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第26页。 城市土地分类 城市土地分为六大类：居住用地、公共活动中心用地、工业用地、仓储用地、市政公用设施用地及绿地 环境容量指标： 居住区人口净密度=住宅区总人口/住宅区建筑总用地 人均住宅区用地=住宅区总用地/住宅区总人口 住宅区建筑密度=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积 住宅区容积率=住宅区总建筑面积/住宅区总用地面积 参见各容积率对应的建筑形态 容积率是不是越高越好？ 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第27页。 设施与布局 公共服务设施 道路与停车设施 教育设施 绿地与户外活动场地设施 管理设施 市政设施 从人本角度考虑： 这些设施规划时应该注意什么？ 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第28页。 道路交通组织 路网布局体系 人车分行和人车混行 居住区级道路/居住组团级道路/宅间小路 出入口 停车位 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第29页。 建筑控制 建筑高度：还要考虑到航线、气象观测、通信消防、城市景观 建筑后退：道路宽度和建筑高度的对比，叫做路幅比 一般路段沿路建筑高度不得超过规划道路红线宽度，并为 建筑后退距离的1。5倍 建筑间距： 按照冬至日、大寒日两级日照标准设置多层和高层住宅间距 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第30页。 城市设计 总体“形、色、质” 单体建筑“点、线、体” 内外环境的转换关系 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第31页。 建筑空间、景观和形象 开放式讨论：空间的创新突破 景观和形象：软质景观和硬质景观 （参考资料：绿城景观成本） 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第32页。 住宅建筑设计 功能定位 建筑风格和造型定位 房型设计 具体空间设计（卧室、厨房、卫生间、起居室、书房、储藏室、车库） 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第33页。 公共建筑配套 千人指标：居住区三级公建配置的重要依据 千人指标规定之外原则：“谁投资，谁经营，谁受益” 各地政策差别比较大： 各地在开发过程中，除了缴纳土地出让金之外，还需缴纳大配套费用、小配套费用若干。据悉，所谓大配套费用，大配套一般是指房地产项目中政府提供到地块接口（路由）的市政项目，包括自来水、燃气、排水及道路及其他，一般不含两电一热（电力、电信、供热），小配套一般是指小区非营业性公建费用，包括中小学、幼儿园、老年公寓、居委会、派出所、垃圾站、交通站等7项，一般小配套的费用包括在房地产开发前期中。 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第34页。 房地产投融资 房地产开发项目融资的特点：融资规模大，偿还期长，房地产资金缺乏流动性 投资种类：住宅地产/商业房地产/工业房地产/旅游房地产/综合房地产 商业房地产类细分：办公/ 总部经济办公/孵化器/生态园区办公 商业街 SHOPPING MALL 房地产策划师(基础知识)全文共53页，当前为第35页。 房地产开发项目融资的基本要求 1、确定合理的融资规模 2、正确选择渠道和方式、降低融资成本 3、统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益。 4、按规定建立资本金制度 5、优化房地产开发的资金结构