【万科金域华府】营销策略案).pptVIP

【·】营销策略案[09年]提交时间：2008年11月17日 房地产市场环境——在“冬天”的迷雾中艰难前行 房价下跌，成交低迷，楼市绑架中国经济金融海啸到来中央默认各地救市但地方救市效果不明显 。 近期房地产金融政策扫描近期扫描关键词：金融海啸到来、救市政策、救市效果全球最大玩具商合俊集团东莞两厂倒闭 房贷新规出台 救市政策央行决定自2008年10月27日起，针对个人商业住房贷款，将房贷利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。 央行一个月内两次下调基准利率，六周内三次降息 调整前利率（本月第二次调整）调整后利率（第二次调整）调整幅度（第二次调整）调整前利率 （第一次调整）调整后利率（第一次调整）调整幅度（第一次调整）一年期整存整取定期存款3.873.60-0.274.143.87-0.27一年期贷款6.936.66-0.277.206.93-0.27五年期以上贷款7.477.20-0.277.747.47-0.27 财政部：减免房地产交易三项税种 财政部同时发文规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90㎡及以下普通住房的；契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策 。 现时东莞已经执行的部分银行政策。银行首次置业的标准首付比例利率（在基准利率基础上）征信状况中行家庭首次购房小于144平米2成最多下浮30%家庭为单位大于144平米3成最多下浮20%招行家庭首次购房小于144平米2成最多下浮25%家庭为单位大于144平米3成最多下浮20%工行家庭首次购房小于90平米2成最多下浮30%家庭为单位大于90平米3成最多下浮15%建行家庭首次购房小于144平米2成最多下浮30%家庭为单位中信行家庭首次购房小于144平米2成最多下浮30%家庭为单位大于144平米3成最多下浮30%说明：1、以上各银行的政策均为上级口头传达，文字细则均未正式出台，但目前需联系银行经办人员核实客户征信后操作。2、首次置业之外的，将按照原政策执行。即：第2套住房首付4成，上浮10%利率。中行、招行、工行、建行、中信的第1套都可以操作。各行第2套按原政策执行，第2套住房首付4成，上浮10%利率 救市效果短期效果：各银行细则出台后，将在短期内带动一些置业。中长期效果：对缩短“冬天”有一定效果。 目前东莞没有刻意出台专门救楼市的政策。虽然东莞的房地产市场跟全国的趋势一样，相对比较低迷，但是刚性需求仍可支撑。东莞尚未到需要政府出台救楼市政策的程度。 城市管理局局长钟耀祥：东莞政府方面最近的救市表态 近期东莞房地产市场的表现10月楼市供需双升 未来两月供求关系将趋缓全市新增住宅面积约63.28万㎡，环比9月增加一成，签约面积约29.79万㎡ ，环比9月增加三成。08年前10月住宅累计新增面积约500万㎡，同比基本持平，累计签约面积约279万㎡，同比减少47%。前10月住宅累计供求比达1.8：1，楼市消化压力仍然巨大。楼市利好消息逐渐增多，居民购房信心及意愿将得到增强，预计未来两月楼市成交量将会得到一定提升，楼市供求关系将趋缓。 08年10月东莞全市商品住宅签约均价约5171元/㎡，环比9月5198元/㎡略减约27元/㎡，与9月房价出入不大，基本持平。近两月全市住宅整体均价维持在“5200元”上下水平。近几月住宅整体均价的波动主要受成交产品差异的影响，不同产品类型、产品质素成交比重的变化将影响整体房价。从近几月楼市供求情况来看，房价企稳，房价下调空间相当有限。房价企稳 住宅整体均价维持在“5200元”上下水平 10月城区新品供应同比增加近三成 新盘上市增多 08年10月东莞城区推货情况（含国庆9.29-10.5数据）时间楼盘个数新增套数新盘旧盘06年10月913002707年10月1018002808年10房户型供应较丰富，从76平方米两房至330平方米六房均有。随着时间的往后推移，“90/70”项目陆续推出，10月城区12个新品上市楼盘中，合拼户型楼盘占5个。从近三年10月份推货情况来看，推出新品数量呈逐年增加趋势。08年10月城区新品供应超过2300套，同比增幅近三成。在楼市未走出低迷时期，供应量有增无减，可见东莞楼市，在冬天里面“争吃”更加激烈，竞争局面在延续 东莞楼市经历半年多的下行调整，房价基本回落至理性水平，新盘预期价格得到大幅下调高端洋房价格区间大致为6000-11000元/平方米；“4字头”房价成为普通洋房的主流价格。新开盘普通洋房基本锁定在4500-5000元/平方米之间，相比去年同期普通洋房7000-8000元/平方米房价得到大幅下调 “4字头”房价为普通洋房主流 10月城区推货主要楼盘、货量情况