楼盘开发成本只占房价20%.docxVIP

PAGE PAGE 1 楼盘开发成本只占房价 20% 我从 1992 年就开始从事商品房建筑行业。当年每平方米的建筑成本价不过 350 元至 400 元，房价不过 1000 元/平方米至 1500 元/平方米，建筑成本占房价的 1/4，加上土地出让金，房地产成本价格也不过是房价的1/2 至 1/3，如今建筑成本比原来只涨了100 元至 200 元，房价却比原来翻了好几倍，房屋成本只占房价不到20%。 前些日子番禺包工头向媒体公布的商品房工程明细账，实际建筑成本是每平方米不过 572 元。这还是珠三角的价格，中西部省区的价格比这个更低，因为人工成本要比那边低很多。相比之下，中西部省区的人工费用只有珠三角的1/2 至 2/3，铁工为 5 元/平方米，木工是10-12 元/平方米，泥工为3 元/平方米，负责贴外墙瓷砖的人要20 元/平方米。 南宁、贵阳、成都等地的房价已经比上世纪 90 年代涨了近 10 倍，价格从 600-700 元/ 平方米，飚升到 4000 元/平方米至 8000 元/平方米，上万元的豪宅也为数不少。实际上， 面积越是大的楼盘，建筑成本越低，因为建筑商减少了很多钢筋、水泥、窗框、管道等费用，售价昂贵不过是迎合人们贪大求全的消费心理。 “招拍挂”：内行“懂门道”消化两成利润 土地价格、开发成本是不少房地产商向外宣称“价格上扬”的最大原因。实际上，土地“招拍挂”没有增加房屋成本，而“暗箱操作”成为房地产商降低成本的主要渠道。 “招拍挂”的项目一般分为三种情况：一种是规模较小的项目，在招投标过程中开发商可以通过“内部渠道”了解政府方面的土地价格“底线”、“上限”，与有可能参与的同行形成“价格同盟”，由一家公司竞拍下来后，其他公司共同建设，但楼盘销售价格参照周边楼盘价格抬高销售；一种是规模涉及几百亩土地的项目，土地连片开发就需要通过集体“围标”的方式来实现对土地的掌控，开发商往往事先做好评估部门、招投标审委会的“工作”，通过招投标“评估”方式，排挤一些外来的竞争者，通过打压对手、减少竞争压力来降低潜在的成本风险。还有一种是通过规划部门的“风声”，在未来的黄金地段抢先“圈地”的做法。如政府搬迁、城市发展规划等出台前夕，地方政府决策 层尤其是“一把手”对城市发展的目标指向，成为开发商趋之若鹜的消息，一有风吹草动，房地产开发商就会连夜“跑马圈地”，因为这时候土地价格最低廉。 要获得这些消息、“搞定”这些职能部门，就必须“有酒大家喝”，从楼盘开发中拿出一部分利润，让包括评估、规划、拍卖、土地、政府等部门“分享”。我认真计算过， 无论大中小型楼盘，要真正在当地站得住脚，至少要拿出两成左右的利润，通过请客吃饭、逢年过节赠送“购物卡”、假期组团旅游、支付出国考察费等方式来“摆平”这些权力部门。 土地“招拍挂”不但没有增加房屋成本，反而成为房地产开发商抬升房价的重要借口。表面上看土地价格很高，但分摊到每平方米的价格就很少，原来建设 20 层高的楼盘可以建设到 40 层楼高，成本降低了一半，房价却涨了一倍。 改规划+乱测量+滥用料=高利润 修改规划、楼盘测量时与测评部门“互通有无”，施工中滥用材料，这些都是房开商牟取高额利润的关键环节。 修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增殖”的核心，这部分利润超过20%。 只要有了前期到位的“工作”，规划建设部门不会对楼盘开发的层数、公摊面积、绿地面积进行认真测量，相关社会化的测量部门、评估部门因为面临市场竞争压力，在吃了一两顿饭之后，往往也对开发商房屋面积“跑冒滴漏”的行为睁一只眼闭一只眼。 滥用料也是利润实现的重要手段。钢筋、水泥、板材、管线等，只要有出厂合格证，平时很少受到相关部门的监管，这部分材料建筑商往往精打细算，恰到好处地在管线、窗框等不影响工程质量的环节上使用相对价格低廉的产品。这部分产品质检部门不像钢筋 水泥等大宗商品那样高度关注。但由于数量巨大，所获得的利润也非常高。 4 成利润为职权部门买单 “吃得下，吞得掉，消化得了，没有后遗症。”这是房开商与诸多相关职能部门“合作” 的重要前提。请客吃饭一顿没有上万元会让领导“没有面子”；组织相关职能部门“外出旅游”，不出国门就是没有旅游，这些部门只是象征性地交纳部分旅游费用， 90%以上由我们直接支付给旅行社；逢年过节的“购物卡”，一次性就是几十万元。 我们当然害怕审计部门查账，但比起酒店、宾馆等行业来说，建筑行业也最容易开账出资，从进料源头、施工环节上，就能够将一大笔钱“费用”消化掉。“借用”身份证登记来冒充员工数量，用工资“冲抵”开销；把日常成本做大??这些都是房开商“化 解”灰色产业链的主要手段。 我认真算过这样一笔账：一栋楼盘开发下来，成本只占房屋价格的20%，房开商能够拿 到的利润占房屋价格 40%，还有 40%就是被