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连云港“空城”记 连云港一处被查封的楼盘■徐景升 /摄 位于连云港开发区的恒大城项目工地。恒大城目前处于停工状态 ■徐景升 /摄 ■王靖华 /制作 ■本报记者楚贵峰徐景升江苏连云港报道 7 月 11 日，中国房地产报记者来到江苏连云港市，进入连云港开发区考察。记者乘坐BRT 线路在连云港港城大道与花果山大道交叉口下车，准备向北进入连云港开发区时遇到了麻烦，这里没有出租车，也没有发现公交车。无奈之下，记者只得搭乘一辆摩的前往。 一边是新建楼盘拔地而起，一边是宽阔的马路上很少有行人和车辆经过。这是中国房地产报记者在连云港开发区以及赣榆新城见到的场景。如果用一出戏码来表达心情，记者显然就是那个面对空城的司马懿，心里直犯嘀咕：我是不是走错地方了？ 这几年，在地方政府发展经济和造城的冲动之下，连云港与其他很多三四线城市一样， 规划和建设了规模庞大的连云港开发区以及位于郊县的赣榆新城。2008 年之后短短的 4 年间，连云港城市建成区的面积就从 90 平方公里迅速扩张到 140 平方公里。而这两个新城， 就像很多其他缺乏产业与人口支撑的三四线城市一样，陷入了“空城”。 “作为一个人口输出型城市，缺乏支柱型产业、缺少人气。”一位不愿具名的连云港当 地业内人士表示。连云港市统计局数字显示，到 2012 年底，连云港辖区总人口 510 万人， 而截至 2012 年底，全市净流出人口达 71 万人。经济的落后，人口的净流出，让连云港这个三线城市，在发展房地产的时候感觉到疲软的压力。 克而瑞研究中心报告认为，连云港位于长三角边缘、港口优势不明显；人口规模不足、居民购买力有限；土地消化周期接近 5 年，土地供应过量问题突出，是连云港面临的三大困境。其房地产市场的阶段性风险能否化解，将取决于未来的经济发展前景。 低于成本价的房价 “楼盘成本是 4194 元 /平方米，但现在的售价仅为 3900 元 /平方米。”7 月 11 日， 在江苏省连云港开发区绿地世纪城项目，售楼员向中国房地产报记者介绍说。极低的价格显 示了连云港房地产市场的过剩程度。 在花果山大道以东、东方大道以南，30 层高的绿地世纪城项目主体已完工，但周围除了一栋栋大楼、空空荡荡的马路之外，却鲜有行人、车辆经过。据售楼员介绍，项目包括高层住宅与别墅两部分，入住后可容纳 5 万多人。其中，别墅区一期已售罄。“现在卖的是高层住宅一期，我们以低于成本的价格销售，是为了吸引人气，之后的价格会越来越高。” 资料显示，2010 年 7 月，绿地集团以 10 亿元获得连云港 7 宗地块，总占地面积约为88 .85 万平方米，包括 2 宗住宅用地和 5 宗商住用地，均为底价成交。地块位于临港西片区东方大道南、昌圩湖北以及临港西片区昌圩路北、昌圩湖西附近。 这样的楼盘，在空空如也的连云港开发区，比比皆是。 据当地人介绍，连云港开发区的原住民不到 3 万人，青壮年大多出去打工，因为当地缺少产业支撑。“房子建得很密集，但留在家里的基本上都是老人、妇女和孩子。” 如果不发展产业，那就留不住人口，这已成为连云港人的一种共识。 对于连云港的楼盘供应是否出现过剩的问题，前述当地业内人士表示：“现在的情况算是比较好的，之前供应的大量土地正在慢慢消化。哪个区域的人口多，消化得就快些；哪个区域的人口少，消化得就慢些。” 晒太阳的空地 沿着花果山大道继续向北，在大港路南侧，记者见到了用围墙圈起来的恒大城项目工地。据看守工地的工人介绍，去年该项目曾打了几根桩，后因规划更改而停工。“连云港与鄂尔 多斯不同，不是先把房子盖起来，而是卖多少就盖多少。”前述当地业内人士认为，这种情况出现的不是空城，而是空地。 据当地一位房地产业内人士介绍，2005~2008 年，连云港的土地供应过量问题一度十分突出，市场完全消化需要 5~8 年时间。2009 年之后，连云港的土地供应结构发生了变化， 即减少经营性用地（住宅、商业用地）出让，加大了产业用地出让。“最重要的是要有人， 必须用产业经济来聚集人口。如果没有人口，盖再多的房子、再便宜也卖不出去。” 连云港市国土资源局的年度供地计划显示，2007 年、2008 年的经营性用地（住宅、商业用地）供应计划均为 3480 亩，2010 年为 2810 亩。截至目前，绿地、恒大、保利等大型房企已进驻该市。 克而瑞研究中心报告认为，从数据上看，连云港的土地市场确实已经存在相对严重的供需失衡情况：截至 2010 年末，连云港的土地消化周期为 4. 99 年（接近 5 年），在江苏省 13 个地级市中仅次于盐城。对比苏南几个经济相对发达的城市如苏州、无锡和常州，土地消化周期分别为 2. 41 年、3.15 年和 3. 02 年，省会城市南京更是只有 2. 39 年。 产业乏力、人口外流难撑大城梦 连云港大规