SOHO世纪营销执行报告.pptVIP

战略理解——实施精细化营销 精细化营销，是以利润最大化和销售时间最优化为权衡点，以项目运做节点为轴线，对项目的重要决策进行量化的推导（如项目的定价、推盘节奏、推广诉求、推广渠道等），以及在项目的包装、展示、活动组织等方面进行“精细化管理”，以达到最合理的营销方法。 第十九页，共五十六页。 营销目标 营销策略 市场扫描 执行计划 第二十页，共五十六页。 营销策略之形象策略 重点打造有SOHO特质的产品形象 SOHO，是项目区分市场普通小户型公寓的最本质区别，体现着一种时尚、现代、多功能、甚至个性的形象。因此项目在营销推广上重点营造SOHO的氛围、特色。通过时尚化、现代、有品质的包装展示树立项目独特的高档形象。 第二十一页，共五十六页。 形象推广行动——建立SOHO特质的产品形象 售楼处、样板房：时尚、现代的SOHO元素展示； 工地围墙：表现本项目强势的、优越的区位价值及本项目尊贵、高品质的调性； 户外大牌：高速出口的路牌及其他广告牌也以宏大的气势对项目形象进行推广； 销售物料：单张，形象折页，报纸等渠道展示项目品质形象。 第二十二页，共五十六页。 营销策略之推广语 城市中轴，SOHO世纪 表达几层含义： 地处大亚湾与惠阳的中间地带，接受两个核心的辐射影响； 多功能的产品价值，创造高收益的投资回报； 大气、高品质的物业档次，区别于普通的小户型公寓。 前期作为项目形象推广语，应用于出街媒介，后期作为LOGO的一部分出现在所有平面媒介。 第二十三页，共五十六页。 营销策略之展示策略——营造高体验价值的产品和卖场展示系统，让客户实实在在感知高品质的/尊贵的投资价值。 展示体系 产品价值展示 卖场氛围展示 关键物料展示 售楼处 样板房 泳池、园林 主入口 主入口通道 指示系统 看楼通道 围墙 模型 宣传片 楼书 户型资料 第二十四页，共五十六页。 售楼处 格调：尊贵、典雅、大气、注重细节 面积：容纳开盘大量客户参观，建议500㎡，另简装1000㎡作为客户休息区； 功能划分：沙盘区、休息区、吧台、工作间等； 展示：广场园林、广场灯杆旗、室内展板、园林小品； 销售道具：区域沙盘、楼体模型、分户模型等； 第二十五页，共五十六页。 样板间：概念展示间、交楼标准房、工程样板间（材料工艺） 概念展示房：高规格装修样板房，特别订制家私，体现高贵品质； 样板房风格：按照办公与居家两种概念进行装修设计，并体现户型组合的特征； 样板房位置：建议设置在五层，方便前期施工及客户参观； 样板房完工：开盘前投入使用。 第二十六页，共五十六页。 样板房位置：与概念样板房同一楼层，方便客户参观； 展示内容：防水层的施工工艺、水电门窗玻璃等各种建材及配件的品名及样品； 展示要点：用效果图、园林小品、绿色植物装饰，动静结合，避免单调； 时间节点：开盘前完成。 样板间：概念展示间、交楼标准房、工程样板间（材料工艺） 第二十七页，共五十六页。 园林景观展示——高品质、有品位 在入口广场、展示通道等客户容易接触的地方，通过富有意味的的雕塑小品、细节处理，提升项目产品形象，开盘前竣工或局部竣工，与样板房一起投入使用。 将项目LOGO印在园林中 第二十八页，共五十六页。 大堂、电梯厅、走道等公共部分形象 ——现代感、品质感、细节的投入 第二十九页，共五十六页。 有趣的中英文结合的指示系统 精致的各类标识牌 标识指示系统 第三十页，共五十六页。 营销策略之推盘策略 公寓与商业推出时机——先推公寓，再推商业，形象相互独立 由于建材市场在普通人心目中比较杂乱，不利于公寓的销售，因此先推广公寓部分，再销售商业部分，同时在推广公寓时候尽量弱化建材市场的概念。商业的正式销售时间应在公寓开盘两个月后进行较为有利； 第三十一页，共五十六页。 营销策略之推盘节奏 推盘节奏安排 07.7 07.8 07.9 07.10 07.12 08.2 08.8 2008年8月31商业正式开业 07.4 内部咨询期 公寓10月中开盘 公寓开盘强销期 商业招商期 公寓10.25封顶 商铺销售期 07.11 08.1 公寓持续强销期 商业认筹期 七月份建立临时咨询处； 七月份开始VIP认筹； 九月中进入正式售楼处； 十月中正式开盘销售； 十二月中开始推广商业。 第三十二页，共五十六页。 营销策略之销控策略 开盘阶段，根据客户需求情况，在中高低区共预留3－4个楼层，以相邻单位组合销售，可以实现两套或者多套单位连通，适合办公需求，同时也加快销售速度。 第三十三页，共五十六页。 营销策略之品牌策略 品牌嫁接—— 签约著名酒店物管公司担纲物管顾问，提升项目服务品质； 装修服务—— 与百安居合作，推出百安居“装修套餐”，按照不同装饰风格及装修标准，为客户定制装修方