土木工程课件：房地产业与物业.pdfVIP

房地产业与物业管理 第一节国内外房地产业概况 一、房地产业基本概念 房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务 的产业，其内涵包括：土地的开发，房屋的建设、维 修、管理，土地使用权的有偿出让、转让、房屋所有 权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及因此而形 成的房地产市场。 房地产业与建筑业之间既有区别，又密切联系。 建筑业是第二产业，完全是物质生产部门，而房地产 业则兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性 质，因而房地产业属于服务业，是第三产业中的重要 领域。 二、境外房地产业概况 在国际上，有三类土地制度，第一类土地是私有 的，可自由买卖（美国、日本等国）；第三类是土地 所有权属于国家，使用权可以出卖，有一定的年限 （英国及英联邦的国家。地区）；第三类是土地属国 家所有，无偿使用（原苏联及东欧等国）。 美国的房地产业活动主要集中在房地产投资、管 理、土地开发、融资、咨询、估价和其它相关工作上。 房地产业主要有私人工业、房地产行业协会和政府机 构三部分构成。美国私人工业包括许多从事房地产市 场分析、估价、融资和管理的房地产公司。美国房地 产活动是以高度组织的行业协会为特征，有从事房地 产管理、估价、开发建设、市场和投资、咨询、融资 的各种行业协会，它们履行广泛的会员服务。政府机 构主要对房地产决策起主导和支配作用，如各级政府 对土地、房屋、环境和税收等的管理与控制。规划、 法规及标准的制订等。 房地产是美国国民经济的重要组成部分，房地产业与 建筑业的产值约占美国国民生产总值的 15％以上。 据统计，美国房屋建筑物的价值占国民总财富的 50 ％左右，若再加上土地价值，则 2 ／3以上的国民总财 富是由土地和房屋建筑物的价值构成的。美国城市人 口占 70 ％以上，可供开发的用地日益减少，地价、 房价越来越高。1989年纽约中央公园周围的高级住宅， 建筑面积75m2左右的房屋平均价格为 65万美元，建筑 面积 130m2左右的房屋价格达 142． 86万美元。美 国消费者在住房上的支出约占其总支出的 17％。若 包括家庭设备、家具等方面的消费，则约占总支出的 25 ％以上。因此，住房是美国个人最大的支出项目。 日本拥有 1．21亿人口，人口密度为每平方公里 330人，在不足 10％的国土上，围绕东京、大队名古 屋等大城市发展成三个大经济区，其间各城市方圆百 余里，容纳着一半的日本居民，使房地产开发变得越 益困难。据1990年的统计，日本东京都商业用地价达 25．8万美元／mZ，住宅则达 8．42万美元／mZ。 为了缓和房地产市场的供求矛盾，日本政府运用法律、 行政和经济手段，加强对房地产行业的国家干预。例 如日本政府制订了与住宅建设有关的法律约40多个； 为禁止房地产投机活动，对在买进三个月内再售出的 短期交易的房地产课以 96％的增值税等。 在香港，房地产是香港四大经济支柱产业之一， 港英政府每年从房地产的直接收益。间接收益约占财 政总收入的 30 ％，香港经济的繁荣与房地产业的发 展密不可分。房地产业的兴旺造成了高地价、高楼价、 高租金这一畸形的“三高”局面。例如九龙新蒲岗广 场建筑面积80～82m2的起售价为4．1万港元／mZ；96 年市场上一套75m2住房售价达378万港元（一般地段）。 香港房地产业的“三高”，影响了工业投资，削弱了 香港出口的国际竞争能力，港府对房地产业也采取了 具有法律约束力的法定管制措施，制订了“城市设计 条例”、“建筑物条例”、“地契条款”以及其它措 施。。 三、我国房地产业的蓬勃发展 在我国，房地产业已成为市场经济的重要组成部 分，它是国民经济发展、城市建设和开发的先导性行 业，所以与建筑业一起成为国民经济中的支柱产业， 而且是经济发展的自立暑表。 我国的土地制度原来属于第三类，即国家所有， 无偿使用。通过改革和开拓，在1988年4月12日第七届 全国人民代表大会第一次会议通过的宪法修正案，将 原宪法第10条第4款改为“任何组织或者个人不得侵占、 买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以 依照法律的规定转让”。该修正案表明我国的土地制 度已从第三类转为第二类。亦即土地所有权属于国家， 使用权可以出卖。推行国有土地有偿使用，可使国家 对城市土地的所有权在经济上得以实现，用地结构也 得以通过经济手段而调整，加上房屋商品化，改变着 以往的房地产只有投入