REITs在社会租赁住房供应中的应用研究-以上海为例.docx

? ? REITs在社会租赁住房供应中的应用研究-以上海为例 ? ? 摘要：党的十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，鼓励开发企业建设社会租赁住房来改善市场供求状况，让人人有房住。但在市场经济环境中，开发企业开发建设自持的长期租赁住房势必面临投资、建设、运营、管理全寿命周期的资金筹措问题，而REITs的发行可以解决这一难题，能够有力推动企业进入长期租赁市场，促进房地产行业产业升级和盈利模式的转变，对中国住房租赁时代将产生深远的影响。以上海为例，分析了社会租赁住房市场供需状况，探讨其运营模式，提出REITs应用于社会租赁住房开发建设及运营管理的必要性和可行性，并进一步设计REITs运作模式，为完善我国社会租赁住房REITs提出相关政策建议。 关键词：社会租赁住房，REITs，房地产市场 1 引言 中国房地产市场经历30年的发展，已经由计划经济过渡到市场经济，但市场经济无论怎样发达，政府在公共领域对公共资源的管理和民生保障作用都无法被替代。党的十九大报告提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，鼓励开发企业建设社会租赁住房来改善市场供求状况，让人人有房住。可见，中国房地产市场的租赁时代已经到来，市场规模将有很大的发展空间。 2 社会租赁住房市场状况 社会租赁住房不同于公共租赁住房，公共租赁住房属于保障性住房，主要面向中低收入群体，而社会租赁住房则是面向所有需要住房的人群，是“租购并举”制度下的一种举措。人人有房住，不一定要拥有房屋的产权，租赁住房正是给需要住房的人提供了一种选择。本文所述租赁住房为社会租赁住房。 根据“十三五”规划，全国计划供应租赁住房870万套，这意味着未来3至5年，一线城市、强二线城市的租赁市场开始大力推进。其中上海要完成70万套租赁住房新增供应，年均开工14万套，在每套平均面积50平方米和80平方米两种规划条件下，对应的租赁住房年均开工面积分别为700万平方米和1120万平方米（见表1）。上海规划和国土资源管理局也发布了供地计划（见表2），2017-2021年间，住宅供应总量增加到5500公顷，其中，增列租赁用地1700公顷用于租赁住房建设。上海土地交易市场数据显示（见表3），自2017年7月上海成交首宗租赁住房用地以来，已成交25宗租赁住房用地，合计出让面积68万平方米，规划建筑面积159万平方米。2018年3月，上海再挂牌2宗租赁住房用地，总出让面积7.58万平方米，规划建筑面积14.81万平方米。从目前情况来看，土地供应只占到年均开工面积的10%，这意味着，要完成任务目标，上海政府推地速度将进一步加快，后续会有更大规模地块被推出。 政府为了鼓励和发展租赁住房市场也出台了若干政策，如鼓励房地产企业转型开展住房租赁业务，培育专业化住房租赁企业；允许提取住房公积金支付房租；对租赁企业给予融资支持，推进REITs试点；给予税收优惠以及通过立法切实推进“租购同权”等。在一系列政策支持下，租赁市场的需求意识逐渐增强，越来越多的人开始接受租房现实，特别是对于刚刚步入职场的年轻人，他们将是未来租赁住房的主要需求方。据上海市人力资源和社会保障局统计，2017年上海高校毕业生留沪人数达18.7万，其中非沪生源占到60%-70%。同年，海外留学归国人员数量达到48.09万人，而他们中的绝大多数会选择在上海发展。另外，上海政府也在不断加大人才引进力度，迫切需要通过租赁住房来解决高端人才的居住问题。由此可见，上海租赁住房市场具备了良好的基础和发展前景。 3 社会租赁住房运营模式分析 政府推动，市场逐步接纳，供需稳中有升，可谓天时地利人和，但是作为供给方的开发企业经营租赁住房的收益如何，目前还没有成熟的案例提供数据支撑。本文选取了2017年9月成交的徐汇区漕河泾社区196a-08地块来进行租赁住宅运营模式动态分析。 该地块东至南宁路，南至南宁路，西至196a-07地块，北至196a-03地块，占地面积7745平方米，容积率为1.8，出让性质为租赁住房用地，年限为70年。目前，紧邻该地块有一个住宅用地新楼盘，即徐汇公园道壹号（见表4），两者对比情况如表4所示。从表中我们可以看到，徐汇区漕河泾社区196a-08地块的地价远低于普通商品房用地价格。按目前房地产市场简装标准，该项目建安及其他成本估算为1.2万元/平方米。预计开发完成后，开发商承担的总成本估算为1.8万元/平方米。若按开发商品房48%毛利率计算，该地块租赁权价格为3.46万元/平方米（此价格对应的是70年的租赁权）。 考虑到资金的时间价值及市场风险，我们假设该项目租赁期限分别为5年、10年和20年三档，无风险报酬率为6%。政府在地块的出让须知中约定“租赁住房套型比例按照《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》（沪府办〔2016〕10号）要求执行”，即