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房地产企业融资方式的新发展 一、房地产金融的内容和我国的现状 二、我国房地产金融创新和前景 第三十一页，共四十八页。 房地产金融领域的就业去向。 投行房地产相关业务介绍。 第三十二页，共四十八页。 房地产投资 房地产投资 直接投资 间接投资 房地产公司股票 房地产投资基金 住房抵押债券 房地产公司债券 房地产投资信托基金 各种房地产投资基金 直接拥有办公楼、 商场、厂房等 房地产开发 第三十三页，共四十八页。 我国房地产金融创新和前景 1、房地产公司债券 2、房地产公司上市 3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金(我国房地产信托) 5、房地产夹层融资 6、保险资金 7、我国房地产金融创新的意义 第三十四页，共四十八页。 房地产投资开发基金具体操作案例 1) 房地产基金开发投资结构 2) 房地产开发投资基金的一般要求和条件 3) 投资基金和现金流量的安排 4) 房地产投资基金的投资风险 5) 每一个投资基金的要求和特殊性 6) 房地产投资基金管理公司人员 7) 投资经理(和基金经理)应具备的主要能力 8) 投资基金对投资报告的要求 9) 独立的项目评估 10) 对国内合作方的要求 第三十五页，共四十八页。  房地产企业融资方式的新发展 清华大学房地产研究所 张健 2008年3月27日 第一页，共四十八页。 简介 1986年毕业于同济大学 ，1996年获澳大利亚西悉尼大学房地产经济学硕士，1998年获任澳大利亚房地产经济学会资深会员。 曾先后任职于: 全球最大房产建筑集团之一的联胜（Lend Lease）集团 澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(Macquarie Bank) 近20年直接参与房地产市场、投资和金融工作。 现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析师, 协助中外房地产投资者在中国的业务等。 著有房地产投资书籍和许多专业研究报告。 第二页，共四十八页。 房地产企业融资方式的新发展 一、房地产金融的内容和我国的现状 二、我国房地产金融创新和前景 第三页，共四十八页。 一、房地产金融的内容和我国的现状 1. 全球海外房地产资本市场 2. 美国房地产资本市场 3. 我国房地产企业融资 4. 我国房地产开发资金结构变化 第四页，共四十八页。 1. 全球海外房地产资本市场 Public Debt (上市债权): 房地产抵押证券产品和房地产企业债券 Private Debt (私募债权): 银行向房地产公司的贷款 Public Equity (上市股权): 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司 Private Equity (私募股权) : 私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等) 第五页，共四十八页。 2. 美国房地产资本市场 Private Debt: (私募债权): 房地产抵押贷款 Public Equity (上市股权) : 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司 Private Equity (私募股权) : 私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等) Public Debt (上市债权) : 房地产抵押证券产品和房地产企业债券 第六页，共四十八页。 3. 我国房地产资本市场 各种自有资金 39.6% 银行房地产抵押贷款 58% 上市房地产企业债券 0.9% 上市的房地产公司 1.5% 第七页，共四十八页。 4. 我国房地产开发资金结构变化 银行 + 预售+ 开发商(自有资金) 资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售 第八页，共四十八页。 二、我国房地产金融创新和前景 1、房地产公司债券 2、房地产公司上市 3、房地产投资基金(私募) 4、房地产投资信托基金 5、房地产夹层融资 6、保险资金 7、我国房地产金融创新的意义 第九页，共四十八页。 1、房地产公司债券 企业债券 可转换公司债券 短期融资券 公司债券 第十页，共四十八页。 公司债券发展 中国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》，但企业债市场一直停滞不前。截至2006年底，中国企业债余额为2831亿元，仅占年债券市场余额的5％，占GDP的比例不到1.4％。 1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资，因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债券。