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图6 随价调整法的贷款余额与房屋价值可能关系图 第三十页，共六十一页。 （2）变动利率抵押贷款（Adjustable Rate Mortgages，ARM） 变动利率法通常盯住一个短期利率指数，而该利率指数本身就反应了市场对物价上涨率和真实利率的预估。放款者只须估计其对风险贴水的要求。 第三十一页，共六十一页。 [例.6] 假设甲乙丙丁四人各买一套住房。并且各自申请一10年期的100,000元贷款。四人的贷款条件不同，其条件列于下表： 假设在第二、三、四年的利率指标分别为12%、15%和10%，试求在第二、三、四年后的贷款余额及每月所支付贷款本息。 第三十二页，共六十一页。 [解答] 1. 固定利率对贷方的风险最大。因此，起始利率最高。 2. 在一年浮动的贷款中，乙的贷款沒有任何调整上限的保护，所以贷方完全无利率风险（但是贷方有违约风险）。 3. 丙的贷款有2%的调整上限，该调整上限可以降低借方风险，所以贷方会要求较高的利率。 4. 丁的贷款不但有2%的贷款上限，并且规定在贷款利率超过上限时，其多出的部份不计。这对借方的风险最小，故所需付出的起始利率也最高。 第三十三页，共六十一页。 甲、乙、丙、丁的贷款余额和每月支付本息 第三十四页，共六十一页。 第三十五页，共六十一页。 For乙： 贷款并无调整上下限，所以每年的实际贷款利率是利率指标加上附加利率。在第一年，起始利率为7.5%，以十年（120月）摊还，则每月贷款支付1,187元。 一年后，贷款余额为往后九年的贷款支付总现值： 在第二年，本金已減为93,017.67元，而利率则调升为14%，因为沒有调整上下限，故实际贷款利率为14%。以此利率分九年摊还93,017.67，则每月贷款支付为 第三十六页，共六十一页。 第三十七页，共六十一页。 For 丙： 丙的合约中有2%的调整上限，丙在第一年利率为9%，每月贷款支付与一年后贷款余额分别计算如下： 在第二年，贷款余额降为93,539.73，利率上升到14%，故丙在第二年中每月应支付 第三十八页，共六十一页。 因有2%的调整上限，第二年支付利率只有11%(=9%+2%)，故每月实付贷款为： 1527.88 元与1368.11元之差为每個月159.77元，称之为“负偿款”。 第三十九页，共六十一页。 第二年年底的贷款余额如下： 从第二年年底开始至第十年共96个月，每月若支付1527.88元，则其年金现值为 1,527.88×PVA（0.011667,96）= 87,953.25 第二年全年因为利率上限，故每月少付了159.77元。十二个月后共少付了负贷款： 159.77 × FVA（0.011667,12）= 2,045.18 故第二年年底的贷款余额为 87,953.25+2,045.18=89,998.43。 第四十页，共六十一页。 第四十一页，共六十一页。 第二节 资产证券化市场 一、资产证券化(Asset Securitization)的涵义 首先，根据资产的定义——可以为其所有者带来未来收益的有形财产或无形权利，资产证券化可广义地理解为将资产收益权制作成证券或以资产收益权为担保发行证券并流通的过程。资产在其表现形式上可分为有形资产和无形资产，后者又可进一步细分为股权资产、债权资产、货币资产和其它的财产权利如工业产权、特许权等。因此，从上述资产分类的角度来理解，可以说，股票就是股权资产证券化的结果，债券就是债权资产证券化的结果。 第四十二页，共六十一页。 其次，从其交易过程来看，资产证券化是指融资人依据“破产隔离（Bankruptcy Remote）”的原理将某些流动性较差但具有确定的存续期限，且在存续期内能够产生稳定的或可预见的收入的资产“剥离”出来转移给特设信托机构 （Special Purpose Vehicle，简称“SPV”），由SPV将该等资产汇集成具有一定规模的资产池（assets pool），通过应用一些特有技术对资产池内各项资产的组成因素（期限、流动性、风险、收益，等等）进行分割与重组，并辅以必要的信用担保措施，以确保资产池未来产生可控制的收入现金流，进而以该收入现金流为担保发行债券、票据等债权凭证或直接将该等收入现金流以信托受益凭证、优先股股票等所有者凭证为载体在金融市场上出售，募得资金作为资产转移对价支付给融资人实现其融资目的的过程。 第四十三页，共六十一页。 * * 第九章 抵押与证券化市场 重点难点： 一、掌握抵押贷款的种类、每期还款额及应付利息的计算； 二、掌握抵押证券化市场概念及其运作方式； 三、掌握资产证券化的概念、作用与常用的资产担保证券； 四、了解美、英、法和香港的住宅抵押证券化市场。 第一页，共六十一页。 第一节 初级抵押市场