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项目代建模式管理 一、项目代建界定： 项目代建是已经获得土地证的企业（拜托方）与有项目开发与管理能力企业（代建方）合作的一种方式，拜托方担当所有，代建方担当开发任务，经过 管理和品牌输出，为已获取土地的拜托方供应房地产全过程的管理。?在这个过程中，拜托方负责筹备项目开发所需所有资本，?拥有项目开发中的投资决策权、? 督查权、建议权和知情权，享有项目的投资收益，担当项目投资风险。?代建方负责包含项目 先期管理、?规划设计管理、?工程创建管理、?成本管理、?营销管理、?竣 工交付管理等开发环节的全过程管理。 二、项目代建模型： 三、项目管理团队： 代建方负责项目管理团队组建，?项目总经理及主要专业负责人由代建方派遗，?财务负责人由拜托方派遗。 项目管理团队依据合同商定、项目企业的受权、以及项目企业管理制度行 使项目运营管理权，执行项目拜托开发管理的职责和义务。 代建方依据合同的商定或拜托方的受权执行项目平常经营理权，努力实现 项目管理各项目标，获得合同商定的收益。? 依据合同商定可在受托管理项目使用代建方品牌，拜托项目可使用代建方 品牌字样作为项目推行案名，并在项目推行销售阶段的广告、销售资料和项目 现场包装等推行物猜中使用代建方品牌字样和商标。 四、项目财务管理： 拜托方负责项目企业财务管理，负责筹备项目开发所需所有资本，代建方 拥有财务信息知情权。? 五、代建方的收益?： 拜托方向代建方支付的花费包含三个部分：? 派驻团队?基本管理费——代建方将依据拜托项目规模、物业种类以及开发计划，派驻相应数目的管理团队。管理团队的基本管理费包含薪资、社会保险、福利等，一般采纳包干制?的方式予以商定，由拜托方担当，在项目企业列支。 拜托开发管理费——取费标准原则为项目总销售额的?必定比率（？%?），联合项目物业种类、总销售额、销售去化速度等要素确立。?依据项目销售进度节点，并联合部分要点工程节点，分批支付。如?果项目分多期开发，以项目每期的销售额为基数，按商定的分批支付。 项目业绩奖励——?以两方商定的项目经营指标（如销售总数、收益指标等）作为经营核查?目标，当项目经营结果超出核查目标时，按必定标准提取项目业绩奖励，详尽奖励方案依据?项目实质状况协商确立。 六、代建业务管控： 如何管控代建业务，抓住代建项目的“三项八点”要点管控 控制项目总目标 拜托方在项目确权后，以“合同”的形式拜托代建方负责包含项目先期管理、规划设计管理、工程创建管理、成本管理、营销管理、完工交付管理等开发环节的全过程管理，代建方并依据合同商定在受托管理项目上使用代建方的品牌。 确立协议形式 早期，拜托方和代建方初步进行合作，签订拜托协议;拜托方与代建方签订 拜托协议时平常使用“总价加经济价风格整”种类的合同来控制整体成本和项 目进度的。此类合同合用于范围明确、时间明确、合同金额较大、执行期长且 很简单被经济大环境影响的项目。 代建合同签订后，代建方应该向拜托方缴纳总投资10-30％的履约保证金（或 出具同额度的银行履约担保函）。 确立成本及进度 拜托协议确立后，两方共同拟定产品设计方案，共同进行项目目标成本制 定，确立项目的总目标;在总目标成本的基础上形成“最高目标成本限额”和“省 奖超罚”的增补经济条款。当最后项目总成本节约时，节约的金额将依据早先 商定好的比率进行奖励。 经过整体目标的确认和明确的处罚奖励制度，代建方会主动的而且快乐的 进行严格成本、进度及质量控制，保证可以赚取不菲的节约奖励。 2.清楚职责、分权管控 责权区分： 拜托方岗位：项目企业董事会是拜托方经营决策机构，代表拜托方形式督查 权、决策权、建议权和知情权;财务负责人由拜托方派遗; 拜托方职责：拜托方负责涉及土地获得以及主要规划指标调整相关的先期审 批事项。 代建方岗位：代建方负责项目管理团队组建，项目总经理及主要专业负责人 由代建方派遗。项目管理团队依据合同商定，项目企业董事会的受权，以及项 目企业管理制度下执行项目运营管理权，执行项目拜托管理职责和义务。 代建方职责：负责介绍规划设计单位，负责在充分与拜托方沟通的基础上选 定重要规划设计方案。项目规划方案、建筑设计、资料设备须满足代建方产品 的标准。 付款模式和付款条件控制 项目成本款项：项目企业实行资本估量管理制度，项目经营团队负责按期编 制资本使用计划，上报拜托方赞同后，合理安排资本使用;代建方联合资本计划 和上报进度确认后直接支付给供应商，防备代建方代付或周转。有效的提升了 付款效率，同时还增添了供应商的满意度。保证了现场施工进度，提升了供应 商的配合度。 拜托开发管理费款项：签订拜托合同后付相应的首付款。依据项目工程形象 进度及计划达成率进行进度款付款，同时保留质保金，形成对代建方的限制。 依据不一样的“销售去化比”进行管理花费的销售