广州增城化肥厂锦绣御景国际项目定位报告P敏捷地产.ppt

—1— 奥北 一线江景 宜居低碳社区 阐释： 项目位处区域为居住社区，项目的性质是居住； 适宜居住仍是主要的开发方向； 项目地块为原增城市化肥厂遗址，污染后遗症将使客户疑虑重重，而低碳正是目前地产行业乃至全球的热点话题，通过低碳社区概念的炒作，对化肥厂污染问题进行弱化，提高客户对项目的认同感。 第三十页，共四十三页。 —1— 项目占地面积：173亩即115000 ㎡ 容积率：3.0 总建筑面积：34万㎡左右； 户型面积区间： 建议洋房产品：两房75㎡占20%，小三房90㎡占30%，大三房100-120㎡占40%，四房135-145㎡占4%，复式占6% 因此，住宅定位为—— 产品定位建议——住宅 第三十一页，共四十三页。 * 新城顺城·立水桥项目 新城顺城·立水桥项目 * —1— 敏捷地产增城化肥厂 项目定位报告 锦绣御景国际策划部 2010.03.28 第一页，共四十三页。 —1— 项目情况分析 1 项目定位建议 4 项目SWOT 分析 2 区域市场研究 3 项目总体规划建议 5 地块位置 地块周边环境 基本经济技术指标 第二页，共四十三页。 —1— 本项目位于增城市增江以东，增城市人民医院以南，与市中心一桥之隔，为原增城市化肥厂。 本项目处于增城市荔城镇增江街老城区域，本案由一环路（增江大道南）与光明东路及沿江路汇集而成，属于老城区，生活配套比较完善，周边环境较差。 地块位置——人民医院以南，增江以东，老城区 增江河 沿江路 本案 第三页，共四十三页。 —1— 项目紧邻光明东路和增江大道南（一环路） 项目离市中心约2㎞，必经之路为过人民桥，由光明东路至挂绿广场，由于光明东路及周边道路多为老城规划道路，路面较窄，人车混行较多，高峰期车辆行驶缓慢,到市区约5分钟。 途径项目附近有4路公交车：1路、801路、4路及803路 地块周边交通——较好 交通图 本案 第四页，共四十三页。 —1— 地块周边住宅—— 老城新居住区发展趋势 A：富港水岸花园 B：碧桂园荔园 C：本案 C:本案 B:碧桂园荔园 富港水岸 碧桂园荔园 该区域临近工业园区，先有100多亩的碧桂园荔园项目试水，后有富港地产约270 亩的住宅小区，新生活区逐渐形成。 富港水岸花园 第五页，共四十三页。 —1— D:东区农贸市场 E：永红综合商店 F：明城百货商场 G：碧桂园荔园底商 地块周边商业配套——规模较差，档次较差 东区市场 增江街商业为临街分散型商铺，规模档次较差 第六页，共四十三页。 —1— 东湖公园 地块区域环境——自然、人文环境优势较小 增城东湖公园约270亩，离项目约600米;礁石岭森林公园离项目约2KM 项目离增城东区高科技工业园约500米，有一定的环境影响。 项目本案为增城化肥厂遗址，土壤有一定的污染，较难清除。 第七页，共四十三页。 —1— 地块周边其他配套—— 各项生活设施较全 小学：荔城第二、第三小学约1KM（光明路）、东方小学、增江街中学小学 幼儿园： 新之星幼儿园约600M（东桥东路）；市机关幼儿园约1KM（光明路） 医院： 市人民医院约200M(光明东路） 银行： 农村信用社、中行、工行约800M-1000M(东桥东路） 运动场： 增城体育馆、足球场约2KM 公园： 东桥东路东湖公园约600M 第八页，共四十三页。 —1— 地块自身条件——开发条件较差 地块需拆迁，土地未实现三通一平 地块内部土壤受化肥影响，有深度污染，厂区内部有一股刺鼻的化肥味道 地块呈多边形，产品组团规划有一定的难度。 第九页，共四十三页。 —1— 本项目基本经济技术指标 项目占地面积173亩（115391㎡） 项目容积率：3 建筑面积为：约34万㎡ 第十页，共四十三页。 —1— 项目情况分析 1 项目定位建议 4 项目SWOT 分析 2 区域市场研究 3 项目总体规划建议 5 项目SWOT分析 开发难点探讨 第十一页，共四十三页。 —1— 项目SWOT 分析 W（劣势） S（优势） O（机会） T（威胁） 旧城改造，老城新居住区日趋形成 一线江景房深受荔城消费者追捧， 高端江景社区较少，本项目可以弥补 江景房市场空白 地块小，缺少规模优势 化肥厂遗址，客户有环境忧虑 地块形状奇异，规划难出亮点 项目周边住宅多为民房，较难树立高端住宅社区形象 毗邻本案的富港水岸花园273亩，社区更大，地块干净，目前已经施工至2层，是项目最大的威胁。 周边大配套不足，本案周边市场为零散街铺，故项目商业规划，存在难点 项目位于城乡结合部，南侧