年吴江城北房地产板块研展报告(ppt36页).pptxVIP

研展背景;吴江城北板块研展报告;本次调查我们以丽湾国际为重点个案，对包括吴越尚院和明珠城在内的城 北板块三个在售楼盘从其营销策略、近期动态、预约情况等方面做了较为 翔实的论述。具体情况如下：;城北板块明星楼盘研究;丽 湾 国 际;丽 湾 国 际;丽 湾 国 际;丽湾国际调研感悟 在大盘林立,大户型风靡的城北板块,丽湾国际以丰富的户型结构含盖了90-140平米之间的房源。形成一 道独特的风景,吸引了周围众多购房者尤其是年轻置业者的目光。配合1万+1万+1万的友邻计划和看房有 礼等货真价实的打折促销行动,前期的广告投放初显成效,目前取得了不俗的预约成绩。 项目自身的高品质和多种可供选择的户型结构,辅以出手阔绰的优惠打折营销策略,预计定于本周六的开 盘当日会取得良好的销售业绩。 缺乏完善的配套设施,略显冷清的人气,萧条的周边环境,是该项目的缺点其实也是城北板块诸多项目的普 遍遗憾。 丽湾国际启示录: 独辟蹊径,差异化经营,经营多种产品形态,“高筑堤,广撒网”吸引有着各自不同需求的客户群； 在前路还是一片观望疑云时,以利润允许的区间内大幅打折,以期试探市场真实反应。;吴 越 尚 院;吴 越 尚 院;明 珠 城;明 珠 城;城北板块发展现状;长远供给不足 国家的土地调控政策下，用地指标紧张，房地产土地供给不足明显。目前已知的是，除了刚刚开工的 奥林清华三区外，20**年，松陵城区没有较大的房地产项目准备投资。就住宅而言，除丽湾国际、吴越 尚院、新湖明珠城等几个正在建设的房产项目有房销售外，其余的存量在2007年已经基本被消化掉了， 新的消费需求都需要靠“新造”。房产消费市场的刚性供给稍显不足。;需求扩大 依照2007年吴江房产消费分析，房产消费者可分为“三个三”，即30%是松陵城区人，30%是苏州市， 30%是其它乡镇的，另外10%是新吴江人。 吴江与苏州的房价差位加上两地交通便捷，吴江房地产已经成为南苏州板块的生力军，吸引越来越多的 苏州市民的关注。 2007年8月11日，位于苏州劳动路的万科金色家园开盘，其情景洋房每平方米逾万元。巧合的是，就在 同一天，同样是情景洋房类型，吴江城北板块的新湖明???城，开盘单价每平方米只在4000多元。两楼盘 之间驱车不到20分钟，售价却有每平方米6000元左右的差距。巨大的落差让这两个情景洋房项目一时间 成为人们关注和议论的焦点。有人甚至提出了每分钟车程价值500元的惊天论调。据记者了解，新湖明 珠城的苏州客源占比竟然突破70%。 松陵城区作为吴江的政治、经济、文化中心，城市的集聚和向心效力正在发散。2007年上半年，七都一 位民营企业业主为了儿子的教育、就业的长远考虑，在吴江购置房产，花费超过百万元，越来越多的乡 镇消费者将目光投向松陵城区。 而更为庞大的潜在消费群体要算新吴江人了，吴江市新市民服务中心统计，截至2007年底，吴江登记的 暂住人口突破75万，接近于本地户籍人口总数。这些新吴江人大多是近五年来到吴江的，分别集中于松 陵镇、盛泽镇和吴江经济开发区，外来人口中青壮年约占88%，其中18~26岁的占75%。其中相当一大部 分的人如果收入允许，安家吴江，首选的就是购置房产。;前景预判;品质提升 大浪淘沙，经过多年的市场洗礼，渐成规模吴江的房地产开发企业将更加注重结构调整与品质提升。 2007年，吴江房地产开发的产品结构得到了极大的丰富，大型小区、商业街、商业广场、大型超市、专 业市场、写字楼小户型、单身公寓、邻里中心应有尽有，从商品房建设形态上看，小高层、高层住宅的 出现为打造节能省地型住宅作出了实践尝试。定销房、廉租房、外来职工集宿用房等政策性保障住房得 到推进，供应趋于多元，能更多地满足消费者多样的需求。作为吴江房地产一个重点子集的城北板块， 楼盘品质也将进入一个新时。 从目前吴江新建的房屋来看，新型建材、智能化技术的应用、绿化率和容积率的规范等，都显示房屋建 设的与时俱进。在这些硬件条件的支撑下，吴江近年来新开发的楼盘无一例外地在“品位”上做足文章 以吸引眼光越来越挑剔的消费者。而这也是包括城北板块在内的吴江房地产未来发展的一个风向标。;均价平稳过渡 除此之外，综合考虑国内一线城市的房价、苏州房价与吴江的高位差距，楼盘建造成本的增加，以及吴 江自身楼盘品质的提升等因素。可以预见，20**年吴江房地产市场需求仍然处于旺盛，房价将“稳中有 进”，城北的住宅价格将在5000元每平方米左右。;报告结束;吴江经济快速发展和城市化战略的深入推进是吴江房地产快速健康发展的根本保证 去年年底，也就是一周前，市长徐明在市十四届人大一次会议上所作的政府工作报告中指出，吴江2007 年预计实现地区生产总值618亿元、全口径财政收入110亿元、全社会固定资产投资260亿元，人均 GDP超过1万美元