2021房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案解析（第6套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选6 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、问答题(总题数：4，分数：80.00) 1.某房地产估价机构接受委托评估A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估 价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形 象等方面均与 A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。 请问： 1．造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些? 2．在用市场法确定 A 写字楼的市场租金时，如选取 B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对 B 写 字楼的租金做哪些方面的处理? __________________________________________________________________________________________ 正确答案：(无) 解析：1． （1）租金内涵可能不同。比如一个是净租金，一个是毛租金。 （2）租金单位可能不同。比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金。 （3）可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包 含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）。 （4）是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费。 （5）是合同租金 （租约租金）还是市场租金。 2． （1）统一租金内涵，将 B 写字楼租金内涵调整到 A 写字楼租金内涵上。 （2）具体调整内容有：①如是否有租约；②是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入；③可出 租面积比率；④出租方式；⑤租金交纳方式；⑥租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修 费、管理费、保险费、房地产税金等。 2.某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内 装饰装修的价值进行了评估。王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估 结果仅为 15 万元被严重低估，理由是他 3 年前装修连同购置家具的实际费用超过 30 万元，为此向甲房 地产估价机构申请复核评估。 请问： 1．如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对 王某的疑问进行解释和说明? 2．一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法?请简要说明采用该种方法评估的 主要步骤。 __________________________________________________________________________________________ 正确答案：(无) 解析：1．可以从以下三个方面对王某的疑问进行解释和说明： （1）30 万元包含家具费用，而15 万元仅是室内装饰装修费用； （2）3 年前的装饰装修是有折旧的，而且折旧率较高； （3）3 年前装饰装修价格与现在装修的重新购建价格是不同的，如装修材料、人工费、机械费等有变 化，不能以3 年前价格作为现在估价时点评估的重新购建价格。 2． （1）一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用成本法。 （2）成本法的主要步骤 ①选择具体估价路径； ②测算重置成本或重建成本； ③测算估价对象的折旧； ④求取估价对象的成本价值价值。 3.李某有意购买一间商铺用于出租，以获取较稳定的租金收益，并期望收益率不低于现行一年期银行存款 利率。李某为此委托房地产估价机构评估其对该商铺的最高出价。 请问： 1．该估价项目属于鉴证性估价还是咨询性估价?估价时应采用哪种价值类型? 2．该估价项目主要适宜采用哪种估价方法?请简述该方法的估价技术路线。 __________________________________________________________________________________________ 正确答案：(无) 解析：1． （1）该估价项目属于咨询性估价 理由：为委托人自己使用而提供的估价，即估价报告是供 委托人自己使用，如为委托人购买房地产确定出价、出售房地产定价提供参考的估价，通常属于咨询性估 价。 （2）该估价项目估价时应采用投资价值。 理由：投资价值是指估价对象对某个特定单位或个 人的价值。为委托人自己使用而提供的估价通常属于咨询性估价，应采用投资价值。 2． （1）该估价项目主要适宜采用收益法。 理由：收