物业管理机构的设置.pptx

第二章 物业管理机构 ;案例1;参考意见;??? 另外，物业管理企业以窃贼爬进来窗户系原告自己违章开设为拒绝赔偿理由是不能成立。因为这种违章行为带来了潜在安全隐患，可能成为犯罪分子实施犯罪行为条件，但这种条件与该业主家中被盗不能形成法律上因果关系。 ??? 经过本案例，物业管理企业应加强对保安人员职业道德教育，强化其责任心，还应加强专业技能教育，要求保安人员应按作业程序工作，对类似问题应及时请示上报，不能擅做主张，随意处置。最终，要加强制度建设，制订紧急事件应急方案，使这类问题有规范操作程序，杜绝类似问题再发生。 ;案例2;分析：陈某在入住后，与物业企业签署了入住协议书，该协议是物业企业对陈某提供物业管理服务承诺和陈某愿意接收服务和物业管理明确表示。双方并未就陈某财产由物业企业保管签署过保管协议或有其它约定，物业企业无保管陈某摩托车义务。尽管物业企业对小区安全负有日常管理义务，但其所负担小区安全防范义务只是帮助义务。 当前，业主与物业企业纠纷不少已经开始转移到家庭财产失窃方面。因为业主家里财产被盗事件经常发生，于是许多业主片面了解物业企业就是小区“第二警力”，一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业企业推上被告席，然而这并不代表物业企业必须负担业主失窃后果。;;物业管理企业;一、物业管理企业性质 ;;物业管理企业类型;;二、物业管理企业资质条件及审批 ;各资质等级物业管理企业条件 ;各资质等级物业管理企业条件 ;二级资质： ;二级资质： ;三级资质： ;新设置物业管理企业应该自领取营业执照之日起30日内，持以下文件向工商注册所在地直辖市、设区市人民政府房地产主管部门申请资质：（1）营业执照；（2）企业章程；（3）验资证实；（4）企业法定代表人身份证实；（5）物业管理专业人员职业资格证书和劳动协议，管理和技术人员职称证书和劳动协议。 新设置物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年暂定时。 《物业管理企业资质管理方法》要求，一级资质物业管理企业能够承接各种物业管理项目。二级资质物业管理企业能够承接30万??方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目标物业管理业务。三级资质物业管理企业能够承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目标物业管理业务。 ;（二）分级审批制度 ;申请核定资质等级物业管理企业，应该提交以下材料： （1）企业资质等级申报表； （2）营业执照； （3）企业资质证书正、副本； （4）物业管理专业人员职业资格证书和劳动协议，管理和技术人员职称证书和劳动协议，工程、财务责任人职称证书和劳动协议； （5）物业服务协议复印件； （6）物业管理业绩材料。 ;不能取得资质等级行为;6.? 私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益； 7.?私自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营； 8.?物业服务协议终止时，不按要求移交物业管理用房和相关资料； 9.?与物业管理招标人或者其它物业管理投标人相互串通，以不正当伎俩谋取中标； 10.? 不推行物业服务协议，业主投诉较多，经查证属实； 11.? 超越资质等级承接物业管理业务； 12.? 出租、出借、转让资质证书；;物业管理企业发生分立、合并，应该在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。 企业名称、法定代表人等事项发生变更，应该在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。 企业破产、歇业或者因其它原因终止业务活动，应该在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。 ;物业管理企业资质年检制度 ;物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期更正，并处1万元以上3万元以下罚款。 物业管理企业无正当理由不参加资质年检，由资质审批部门责令其限期更正，可处1万元以上3万元以下罚款。 物业管理企业出租、出借、转让资质证书，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期更正，并处1万元以上3万元以下罚款。 物业管理企业不按照《物业管理企业资质管理方法》要求及时办理资质变更手续，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期更正，可处2万元以下罚款。;三、物业管理从业人员职业资格 ;;（一）培训目标和内容 经过岗位培训，使企业经理、部门经理、管理员专业知识与工作能力到达岗位要求，基本胜任本岗位工作。培训内容主要包含物业管理理论、实务、法规等知识。 （二）岗位证书颁发与管理 全国物业管理从业人员岗位证书（以下简称“证书”）由建设部人事教育司统一印制，加盖建设部人事教育司证书专用章和住宅与房地产业司公章。证书在全国范围内通用。 证书由建设部人事教育司会同住宅与房地产业司统一管理。 证书实施动态管理