渤海计划·东方湾全年营销策划方案PPT课件.pptx

渤海计划·东方湾 2011年全年营销策划方案 2011年2月 目标 实现产品价值最大化8000元/平米，实现项目较快速度销售； 提升项目在市场的占有率和影响力。 【一期销售目标曲线图 】 第2批房号 消化80套 第1批房号 消化60套 第2批房号 100套 11年3月 11年4月 11年7月 11年5月 第2批房号 消化70套 11.6月 第1批房号 消化40套 11年8月 往期开放房源清理 核心问题 本报告要解决的核心问题 处在不成熟区域，配套不成熟，项目市场占有率低； 前期推广、内部配套及景观展示面未能良好呈现，项目形象不高； 在整体波动市场的大环境下，客户购买信心不足。 本报告的思路及框架 环境分析 任务分解 目标下战略 推售计划 行事历 市场分析 项目分析 形象展示策略 服务体验策略 活动营销 推广策略 解决思路 价值梳理 营销策略 4.17新国十条： 背景：2010年伊始，楼市延续09年的上涨态势，出现部分城市的楼市上涨过快，地王频现 措施：利率调整、土地招牌挂改革、加大供给、加快保障房供给等涉及楼市的各个领域。 为应对市场出现的松动局面和巩固楼市的调控效果，各部委继续出台调控政策，1.26“新国八条”的出台，称之为史上最严厉的政策，此举也奠定了11年的政府楼市调控基调。 调控方向 时间 09.Q2 09.Q1 09.Q3 09.Q4 10.Q2 10.Q1 措施：多次降息、税费减免等，出台一系列刺激楼市的政策。 背景：受金融危机影响，国内外经济形势不乐观，房地产也持续低迷 暖市 抑市 10.Q3 抑市 4.17，新国十条的出台，标志调控进入深入期 国庆节前，各部委重拳出击，二次调控拉开大幕 4月 9月 10.Q4 11.Q1 春节前，政府再度重拳出击，力度之强、决心之大，奠定了11年的政府楼市调控基调 1月 抑市 9.29新政： 背景：前期政策的效应已经逐渐被市场所适应，8月以来，部分城市的楼市出现反弹现象。 措施：房贷政策，首套房首付比例调整到30%以上， 限购政策等。 1.26新政： 背景：前期政策出现缩水，市场反弹迹象明显，政府调控信心受挫。 措施：政府监管加强、二套房首付提至6成，拥有2套及以上住房的，禁止再买房等。 政策分析 2010.9.29新政 各部委组合拳 9.21，国土部联合住建部发布通知，要求规范土地使用，打击囤地、炒地行为，增加土地供应 9.27，财政部等两部门出台通知，要求大力支持公租房建设，广泛拓展公租房供给方式 ； 9.29，三部委发布调整房地产交易环节契税 4月新政的效应逐渐消失殆尽，针对新近楼市中出现的问题，9月末的调控作了更深入的调整，为巩固、扩大调控成果，2011年1月，推出更加严厉的调控政策。 遏制 加码 强化 政策分析 专题： 新“国八条”政策解读 【背景】交易数据显示，2010年12 月份开始，一线城市的房价又开始重新上涨。 【目的】为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。 【调控基调】（1）政府对楼市调控态度已转向 “使房价回到合理水平” （2）稳健是宏观调控的基调，控需求依然是短期内的调控重点 供应方面：强调加强保障房建设、 加大土地供应，并提出了量化指标 需求方面：抑制投资需求、 限制改善需求、控制首次刚性需求 郊区（或旅游地产为主区域）以投资兼改善类需求为主的一手高端项目将受最大程度的影响 城区内以改善类需求为主的一手、二手中高端项目将受到较大程度的影响， 城区内交易年限不足五年的二手房交易将受到一定程度的影响， 城市近郊区以首次刚性需求为主的普通住宅项目受政策影响程度有限。 政策分析 “房产税”试点 “限购升级” “银行加息” 上海从2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点 征收方式：本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房，税率暂定为0.6%； 重庆从2011年1月28日起开展对部分个人住房征收房产税试点 征收方式：个人住房房产税的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围 ；独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。 在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%； 2010年10月19日，一年期存贷款基准利