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精品文档， word 文档 本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用 财务报表分析报告 万科股份财务报表分析报告 一、 公司简介 万科企业股份成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅 开发企业。 2021 年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方 米，实现销售金额亿元，结算收入亿元，净利润亿元。 万科 1988 年进入房地产行业， 1993 年将群众住宅开发确定为公 司核心业务。至 2021 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海 三大城市经济圈为重点的 31 个城市。当年共销售住宅 42500 套，在 全国商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率 精品文档， word 文档 本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用 在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9 个城 市排名首位。 万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的 业绩以及标准透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认 可。 1991 年 1 月 29 日，发行A 股在深圳证券交易所上市。 1993 年 5 月 28 日，发行 B 股在深圳证券交易所上市。过去二十年，万科营业 收入复合增长率为 31.4.%，净利润复合增长率为 36.2%；公司在开展 过程中先后入选?福布斯?“全球 200 家最正确中小企业〞、 “亚洲最正 确小企业 200 强〞、 “亚洲最优 50 大上市公司〞排行榜；屡次获得? 投资者关系?等国际权威媒体评出的最正确公司治理、最正确投资者 关系等奖项。经过多年努力， 万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势： “万科〞成为行业第一个全国著名商标，旗下 “四季花城〞、 “城市花 园〞、 “金色家园〞等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发 的“情景花园洋房〞是中国住宅行业第一个专利产品和第一项创造专 利；公司物业效劳通过全国首批ISO9002 质量体系认证；公司创立的 万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。 同时也是国内第一家聘请 第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业 万科 2021 年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司， 2021 年正式宣布三大产品线， 近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主， 但其在商业地产领域却是动作频频。 截止目前， 万科已经形成万科广 场、万科红、万科大厦、万科 2049 四大商业产品线，在全国在建、 规划 18 个购物中心工程，商业面积达 150 万平方米。 精品文档， word 文档 本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用 二、宏观经济环境 1、2021年房地产市场回忆分析 图表 1 ：2021-2021年全国房地产开发景气指数 2021年11月，全国房地产开发景气指数〔简称:国房景气指数〕 为99.87，这是该指数连续第6个月下跌，也是自2021年8月份以来该 指数首次跌破100的“景气临界点〞 〔见图表1〕。该数据也反映出在房 地产开发投资增速放缓、 新开工面积、 施工面积以及销售面积增速全 面回落的情况下，房地产行业已经“全面入冬〞。 2、2021 年房地产行业开展状况 〔1〕行业全面回稳 如果说 2021-2021 年是本轮房地产调控的第一阶段， 期间行业政 策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而 进入 2021 年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，我们看到行业根 本面在 2021 年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企 业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳上升。 精品文档， word 文档 本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用 〔2〕销售额普超 2021 年虽然宏观经济政策没有调头放松，但长期的平稳过后， 下半年整个房地产市场进入了以消费持续回归市场为特点的“后调控 时代〞。 (3)行业利润率明显降低 虽然标杆房企的销售业绩全线飘红，但行业利润率却明显降低。 今年以来企业去利润化已成为行业的主基调。随着政府对房地产行业 的调控持续加压， 整个行业的利润水平逐渐回落， 未来继续回调的趋 势已经确立。 以标杆房企发布的半年报和三季报的销售净利润率作为 其 2021 年的销售净利润参考， 通过数据比照可以看到， 自 2007 年以 来，标杆房企的销售净利率呈现明显下滑趋势，已从 2007 年的 24% 下滑到 2021 年的 18%。从典型企业的利润率来看，多数企业的盈利 能力下降，仅中海、华润等少数几家央企仍然保持增长。 (4)房企开始谋求转型，通过多元化业态躲避风险 2021 年上半年房企“以价换量〞已经导致利润率状况持续恶化， 因此不少房企开始谋求转型，通过养老地产、商业地产、产业地产等 多元化业态来躲避未来住宅市场的