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浅谈成本管理 第一页，共三十七页。 前 言 上士闻道，勤而行之；中士闻道，若存若亡；下士闻道，大笑之。不笑不足以为道。关于成本管理，相信大家都有很多感悟，各项目总每天都在签字，每天的成本如流水支出，因成本超支而大大降低利润。普通员工家里装修，总是一而再再而三的超支，出现这种情况的根源就是成本管理意识不强。随着房地产微利时代的开启，加强成本管理成为各个企业思考的重点，接下来我从以下几个方面简述成本管理。 第二页，共三十七页。 主要架构 一、成本控制概况 二、目标成本及合约规划 四、合约管理及付款审批 六、关于一级成本开发 三、招标采购及物资管理 七、工程审计 八、2015年成本合约计划 九、相关制度 五、变更签证管理 第三页，共三十七页。 Description of the contents Text in here 从2015年1月1日起，集团计划合约部门将对集团所属项目公司进行成本管控、合约管控，启动目标成本制定模式、招标审批备案、合同审批备案等工作。并开始试行成本控制制度、合同管理制度、工程审计制度。 从2015年1月1日起，集团计划合约部门将对集团所属各公司进行合约管控，集团所属各公司所有工程类、物资采购类、营销、租赁、经营类等合约均需上报集团审批后方可签署。 第四页，共三十七页。 Description of the contents Text in here 一、成本控制概况 成本管理包含目标成本确定、成本动态控制、现场签证和设计变更管理、工程结算以及成本后评估等内容。 集团计划合约部是集团工程相关成本、合约的管理部门。 计划合约部门负责建安工程、市政工程、开发报建、营销设施工程等工程类成本费用的管理、目标控制值审核及过程监控； 成本管控范围为集团所属项目公司 成本管控起始时间为2015年1月1日 第五页，共三十七页。 Description of the contents Text in here 设计阶段设计优化 招标阶段公平公正 施工阶段严格把关 结算阶段多重审核 成本管理32字工作方针 一、成本控制概况 第六页，共三十七页。 Description of the contents Text in here 成本管理实效六法 （一）全面--大成本的概念； 房地产成本由土地获取费用、前期费用、各类工程费用、间接费用、财务费用等组成。 在各类成本构成比例上，通常土地成本约占项目成本的25%-50%；前期费用（包括调研费、设计费等）约占项目总成本的2%-5%；各类工程成本（包括建安工程费、管网工程费、景观工程费、配套设施费等）约占项目总成本的40%-50%；营销费用约占项目总成本的3%-8%。 第七页，共三十七页。 Description of the contents Text in here 成本管理实效六法（续） （二）全程控制，通常包括： 立项成本—可研成本—目标成本 目标成本过程管理：即在招标采购、工程洽商、设计变更过程中严格进行成本评审和控制。 销售阶段的成本控制，主要是控制营销费用。 工程结算的成本控制，特别是在项目终止后，要尽快完成项目后评价工作，尽快使项目顺利结案，预防项目延迟而发生的期间费用。 每个阶段要结合项目实际情况，将成本科目落实到责任部门和责任人，并明确奖惩细则。 第八页，共三十七页。 Description of the contents Text in here 成本管理实效六法（续） （三）倒推 “倒推”并不是指“售价－预期利润”后确定目标成本（目标成本不是“倒推”出来的，而是产品品质决定的，因为市场不相信成本，只相信价格），而是指在项目开发全程实行“前控制后”的“目标成本”管理方法――在项目开发各个阶段，前一阶段的测算结果都是后一阶段的成本控制目标。这种“倒推”管理方法其实就是遵循前一个节点制约、控制后一个阶段的控制原则。 第九页，共三十七页。 Description of the contents Text in here 成本管理实效六法（续） （四）动态 在全程成本控制过程中，要强化成本的“动态控制”管理方法。因为所设定的目标成本无论多么精确，也不可能做到与实际完全相符。这就要求企业一定要加强项目成本的动态控制，包括对成本进行动态监测，并及时进行核算和分析，如果发现某一阶段或者某些成本科目超过控制目标，原则上应从其它科目中调整回来，以确保项目结算成本不突破“目标成本”。 第十页，共三十七页。 Description of the contents Text in here 成本管理实效六法（续） （五）预警 在目标成本确定后的项目开发销售过程中，通过建立合同台账和目标成本台账，各个主控部门对项目“目标＋实际”成本进行偏差分析（包括未发生成本的预