《土地评价学》全套教学课件.ppt

* 2.3 工作内容 （1）在南昌市城市土地基础调查上，根据《城镇土地分等定级规程》划分土地级别； （2）在土地定级的基础上，根据《城镇土地估价规程》更新基准地价及其修正因素体系； 3 土地定级技术思路、技术路线、工作内容及工作成果 * 3.1 土地定级技术思路 ①在定级过程中，采用综合因素定级为主，地价分区法为辅，把反映城市土地定级自然、社会经济属性方面的资料与地产市场土地交易资料结合起来，共同完成城区土地质量的划分。 ②把各行政辖区融为整体，并建立城区统一的土地质量评价体系。 ③在对城区障碍物的空间屏蔽效应进行模拟分析基础上，保留对城市土地质量空间分异具有明显影响的障碍物，剔除对城市土地质量影响较弱的障碍物。 ④采用计算机辅助定级为主，其它方法为辅的土地定级技术手段，以弥补单一技术手段的不足。 * 3.2 土地定级技术路线 * 3.3 土地定级工作内容 （1）根据南昌市城区现状自然、社会经济属性的特点，建立南昌市城区综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级因素体系作为划分土地级别的定级因素； （2）根据定级因素对土地质量的影响程度，确定各因素的相对重要性，分别测算综合定级、商业用地定级、住宅用地定级和工业用地定级因素的权重值； （3）按照各定级因素的空间影响特点，计算各因素的影响半径、功能分和作用分值，并在此基础上编制各因素的作用分值图； （4）把各用地类型的各影响因素进行空间叠加，计算定级单元总分，划分单元总分区间，初步划分土地级别； （5）采用土地市场交易样点对初步划分的土地级别按数理统计的要求进行级差收益验证，确定土地级别； （6）编绘各用地类型的土地级别图，撰写土地定级技术报告。 * 3.3 土地定级工作内容 1、土地定级因素选择 对影响城镇土地级的因素（因子）的选择严格建立在《城镇土地定级规程》规定的因素（因子）体系基础上，将必选因素因子列入定级范围，同时结合南昌市城区实际，运用特尔菲法，建立了南昌市土地定级因素总体结构图和各类用地定级因素体系表 * 3.3 土地定级工作内容 * 3.3 土地定级工作内容 * 3.3 土地定级工作内容 2、土地定级因素权重确定 特尔菲法 根据《城镇土地分等定级规程》要求，并结合南昌市土地定级因素体系结构特点，编制了“专家评估意见征询表”，邀请了南昌市规划局、国土局、税务局、工商局、环保局、政府以及南昌大学、江西师大等院校专家、学者共十七人，组成权重测评专家组，认真征询他们的赋权意见，填写有关表格。每轮赋权后，都利用均值和方差公式进行检验。 * 3.3 土地定级工作内容 * 3.3 土地定级工作内容 3、土地定级单元划分 划分原则，根据《规程》要求，划分土地单元时应遵循以下基本原则或满足一下基本要求： （1）单元内主要定级因素的影响大体一致，同一单元内的同一主要因素作用分值差异小于100/（n+1）（n 为拟划分的土地级别数）。 （2）单元面积确定在5hm2—25hm2 之间，当采用计算机系统进行定级并按网格法直接划分单元时，划分的单元面积应不大于0.25hm2。 （3）商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同的单元。 土地单元划分方法：利用计算机系统辅助定级，直接采用网格法将南昌市城区划分成若干面积相同的网格。 土地单元划分方案：依据规程要求和上述原则，将南昌市土地定级范围划分实际面积为0.25hm2 的方格，符合《规程》规定的“划分的单元面积应不大于0.25hm2”的要求。 也保证了单元内土地质量相对均一性，为土地定级结果的科学性、精确性和可操作性奠定了基础。 * 3.3 土地定级工作内容 3、土地定级单元划分 土地定级单元的确定：根据上述土地定级单元划分的方法，在南昌市城区定级范围内，建立了长40 米，宽40 米的正方形网格，每个网格作为一个定级单元。经过统计，把南昌市城区共划分为193389 个定级单元，每个单元面积为2500m2。 * 3.3 土地定级工作内容 4、土地定级因素评价 ①定级因素分类：点、线、面状因素 ②确定评价模型 * 3.3 土地定级工作内容 4、土地定级因素评价 ③商服繁华程度的计算 南昌市的商服中心可划分为四个级别，即： 一级商服中心8 个， 二级商服中心16 个， 三级商服中心19 个， 四级商服中心26 个。 * 3.4 用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法 （2）样点地价修正 ②交易时间修正 ③容积率修正 ④其他修正：交易情况修正、开发水平修正等 * 3.4 用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法 （3）样点数据的检验与处理 样本总体同一性检验和分布类型检验 一般是利用SPSS等统计软件，以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体检验和方差检验，使最终的地价样点数据符合数理统计的要