《土地评价学》第11章案例南昌市城区土地定级及基准地价.ppt

* 5.2 成果意义 地价管理是国土资源管理的重要组成部分，是土地市场的核心，全面、系统、准确地掌握土地价格的变化情况，分析发展趋势，不仅是国家制定土地政策，深化土地使用制度改革的需要，同时也能引导产业的健康发展，是国内外投资者实现合理回报的前提和决策依据。因此，科学合理制订地价体系，实施土地定级与基准地价评估是土地管理部门的一项重要的基础工作，而且具有广泛的现实意义。 1 、为开展城区土地有偿使用和征收土地税费服务 土地的有偿使用是为了提高土地利用效率，增加国家财政收入，同时也是为土地使用者创造良好的竞争环境。城区内部土地由于级别、地价、利用水平、宏观区位条件的差异，土地使用税费征收的高低水平是不一样的。土地质量高的地块，由于土地本身带来的利用效率较高，土地级差收益高，因此应交纳较高税费，反之亦然。随着南昌市的发展，城市道路、基础设施的完善，土地价值有明显增值。征收土地增值税，其数量的大小应根据使用地块质量变化情况决定，由土地质量变化的幅度来确定税费的标准。这样才能保证国家的利益，并为企业创造一个公平竞争的环境，促使土地使用者更加珍惜和合理利用土地 * 5.2 成果意义 2 、为确定地产价格和加强地产管理提供科学依据 土地定级及基准地价更新成果提供了宏观和微观两方面的地价数据。因此，政府在管理地产市场时，一方面可通过定期公布城镇基准地价和地价变动指数，对土地使用者、交易者的行为进行宏观引导，使土地利用者和投资者了解各区域不同用途的地价水平和利用价值，对其选择投资方向、地点及土地利用方式都有很大帮助。同时也有利于提高政府办事的透明度和改善投资环境，充分发挥地价的经济导向作用，合理引导投资者和使用者的投资方向和利用方式，充分挖掘地产利用潜力；另一方面又可据此进行具体管理．在土地使用权转让、出租、抵押及当事人申请土地登记时，对照宗地地价修正系数表和修正系数说明表，核定该地块的宗地地价，作为对当事人申报的交易价格或租金的审核依据。在企业清产核资和组建股份制中，核定企事业单位所占有使用的土地资产量。企业破产核资和 组建股份制试点企业都要求明确其所占有和使用的国有土地资产量，而城区基准地价更新成果提供了城镇具体地块的价格数据，与城区地籍调查中的宗地面积成果配合，可较好地满足上述工作的要求。 * 5.2 成果意义 3、 为城区土地合理利用和城市规划提供科学依据 城区土地定级及基准地价更新是城市规划的基础工作，定级估价成果为统一规划、全面安排各项城镇用地提供了科学依据。在城市规划中，城市土地按用途一般可分为工业、居住、商业、交通等类，城市规划必须做到统筹兼顾、合理安排，把各类项目落实到宗地，以期在总体上取得最佳效益，同时又要尽量满足各项用地基本要求，使各得其所，合理利用，充分发挥每寸土地的利用潜力。土地定级及基准地价更新成果在总体上反映了城区土地质量的分布规律和现状，从中可分析土地价格和土地利用现状的关系，找出现有土地利用上存在的问题和挖掘土地资源潜力的方向，从而按土地质量、价格状况，组织各类用地的合理配置，优等土地优先提供给用地效益商的部门使用，劣质地则劣用，避免单纯按功能需求划分土地利用的弊病，实现土地利用的优化组合。 * * * * * * 3.3 土地定级工作内容 根据《城镇土地定级规程》规定，城镇土地级的验证有城镇土地级差收益测算和市场交易价格定级两种方法。结合南昌市城区土地交易样点较多的实际情况，充分利用土地价格调查时采集的大量商业用地租赁交易样点、住宅用地交易样点和工业用地交易样点，采用市场交易价格定级来验证综合因素定级结果。 8、土地级别的验证 * 3.3 土地定级工作内容 9、土地级别的确定 (1)综合用地土地级别确定 在多因素综合定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证，并调整级别界线，最终确定综合用地土地定级结果。级别面积统计（见表2.33）。 (2)商业用地土地级别确定 在多因素综合定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证，并调整级别界线，最终确定商业用地土地定级结果，级别面积统计（见表2.34）。 (3)住宅用地土地级别确定 在多因素综合定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证，并调整级别界线，最终确定商业用地土地定级结果。级别面积统计（见表2.35）。 (4)工业用地土地级别确定 在多因素综合定级结果的基础上，采用市场价格定级方法进行验证，并调整级别界线，最终确定商业用地土地定级结果。级别面积统计（见表2.36）。 * 3.4 土地定级工作结果 * 3.4 土地定级工作结果 * 3.3 土地定级工作内容 * 3.3 土地定级工作内容 * 3.3 土地定级工作内容 * 3.3 土地定级工作内容 4 基准地价更新技术思路、技术路线、工作内容及工作成果 * 4.1 基准地价更新技术思路 ①广泛收集房