《土地评价学》第10章城镇土地估价.ppt

* 3.5 基准地价的确定与修正体系的建立 （3）路线价修正体系的建立 2）宽度修正系数 ①宽度区间的划分 根据样点的临街宽度状况，划分宽度修正区间 ②宽度地价比例系数的计算 宽度地价比例系数=样点地价/样点所在路线区段平均地价 ③宽度地价修正系数的确定 路线区段各宽度区间内样点宽度地价比例系数的均值，作为其宽度地价修正系数。 * 3.5 基准地价的确定与修正体系的建立 （3）路线价修正体系的建立 ③拐角地修正 地处拐角地的宗地由于其两面临街，土地的使用价值高于非街角地； 所临拐角类型和所临街道繁华程度的不同也会造成宗地地价的明显差异； 可根据样点地价资料，综合分析确定其修正系数。 宏观调控土地市场 为宗地地价的测算及土地出让金的确定提供必要依据 为土地利用、城市规划、房地产投资提供参考 为政府征收土地税费提供依据 3.6 基准地价更新成果的应用 有助于调整土地利用结构，优化土地空间布局 有助于土地市场的科学、规范、合理运行 能够为土地征收补偿标准提供依据 … … 3.7 城镇土地评价成果的应用 * 思考题 基准地价和标定地价的概念 城镇地价的影响因素 城镇土地估价的基本方法 土地收益资料评估基准地价的步骤 市场交易资料评估基准地价的步骤 路线价的概念 基准地价修正体系的概念与建立 路线价修正体系的建立 * * * * * * * * * * * * * * * * 3.3 用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法 土地级差收益与单位土地面积净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、单元定级综合指数等都有关系，测算步骤如下： （1）样本数据的处理，即样点上述指标的测算与确定； （2）样本数据的检验与处理； （3）模型选择与系数估计； （4）土地收益和基准地价的计算。 * 3.3 用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法 （1）样本数据的处理 ①单元土地质量指数计算 i单元土地质量指数=i单元土地级别综合指数/土地级别数 ②行业或类别资本效益折算系数的计算 Cr：标准行业的平均资金利润率 ③规模资本效益折算系数的计算 Cp:某行业在最佳规模下的平均资金利润率 * 3.3 用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法 （1）样本数据的处理 ④企业标准资本额计算 Ce，企业实际使用的资金额；Cs:企业标准资本额 ⑤合理工资量的计算 Lcs:企业在标准定员情况下应该支出的工资额； Lce:企业实际支出工资额； Lps:同等规模和技术水平下的劳动力标准数量； Lpe:企业实际劳动力数量 * 3.3 用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法 （2）样本数据的检验与处理 以土地级别或均质区域为单位，按商业、住宅和工业用地对土地收益的样本数据分别进行检验。 ①样本总体同一性检验 卡方检验、秩和检验，同一级别、不同样点的土地收益应服从样本为同一总体的检验。 ②样本总体分布类型检验 检验样本分布函数与理论分布是否吻合 ③异常样本数据的剔除与样本数据的整理 * 3.3 用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法 * 3.3 用土地收益资料评估基准地价的步骤和方法 （4）土地收益和基准地价的计算 ①将样本数据代入模型，计算各级别土地上各样点单位面积土地收益 ②计算每一级别土地收益的平均值 ③计算各级别土地不用用途的基准地价 * 3.4 用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法 （1）样点地价的测算 根据不同的土地利用类型和方式，采用不同的测算方法，主要有土地出让与转让、土地联营入股、土地联建分成、以地换房、柜台出租、商品房出售等。 （2）样点地价的修正 主要包括出让年期修正、交易时间修正、容积率修正等。 （3）样点数据的检验与处理 （4）基准地价的计算 （5）商业用地路线价评估 * 3.4 用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法 （1）样点地价的测算 ①土地出让或转让资料 Vt:出让/转让总地价；S：出让/转让总面积。 ②土地联营入股资料 C：资本总量; S：联营土地面积； R：土地股每年分享的利润或利息 r: 土地还原利率 * 3.4 用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法 （1）样点地价的测算 ③用土地联建分成资料 Ch:房屋单位建筑面积造价 T：房屋单位面积缴纳的税费 Slb: 出地方分成建筑面积 Scl: 出资方建筑物分摊的土地面积 Rv: 容积率 Scb: 出资方分成房屋建筑面积 * 3.4 用市场交易资料评估基准地价的步骤和方法 （1）样点地价的测算 ④用以地换房资料 Stb: 转让土地方获得的房屋建筑面积；