XXXX年11月宁德市东方伟业国际广场营销推广策略.ppt

内容总结 宁德东方伟业国际广场。～120°43′、北纬26°18′～27°40′。面积4.46万平方公里,沿海有面积不大的海积、冲积平原。每年的4月至12月是最佳旅游时节。已发现矿产79种，已探明一定储量的。二）、宁德城市规划目标和城市规划发展方向。漳湾组团――钢铁产业集群。＊环城路－闽东大广场－南环路－蕉城北路。套型面积在144-180平方米的商品住房批准预售面积为约2.65万平方。总建筑面积为512.55万平方米，人均住房建筑面积30.8平方米。●土地需求逐年旺盛，地价逐年攀升。●土地供应前松后紧，未来土地供应有所控制。业路南北14平方公里控制性详规，以及东湖暨周边地区5.427平方公里“滨水文化休憩产业 第六十二页，共六十二页。 ◆产品分析 软硬件—— 垂直电梯、自动扶梯、专用货梯、自动安防、消防系统，通信系统，专业商业运营商和物业管家等 定位—— 购物、休闲、娱乐、餐饮等。 第三十页，共六十二页。 ◆SWOT分析 区域优势：东侨开发区——宁德崛起的桥头堡； 政策优势：政府投资力度大，市政配套基础设施规划完善先进，升值潜力巨大； 交通优势：开发区门户位置，未来新区商圈中心位置，与福宁高速相连，机场快速路1小时达长乐国际机场； 产品优势：6米超高层高、多部快速电梯、中央空调分区控制，商业配套完善（购物中心、精品店、电影院， 健身娱乐中心等）； 服务优势：国际化专业物业； 品牌优势：东方伟业数年积累起来的数十亿品牌； 优势—— 第三十一页，共六十二页。 ◆SWOT分析 商业氛围较差，人气不足， 闲置时间较长、负面影响较大 停车位不足 劣势—— 第三十二页，共六十二页。 ◆SWOT分析 市场投放：目前东侨新区商业项目处于投放空歇期； 政策支持：政府入住优惠政策支持； 区域成熟：今年是新区建设第八年，区域成熟进一步提升； 区域整体规划符合未来城市发展的长远规划，必将成为未来宁德的城市核心经济区； 东侨经济技术开发区是一个商务资源整合的区域，集贸易、旅游、娱乐为一体的中心区。 机会—— 第三十三页，共六十二页。 ◆SWOT分析 项目投放：项目闲置时间过长、负面影响较大； 区域信心：入住差直接打击已经在东侨新区投资和市区准备投资东侨新区的客户的信心； 宏观调控：地产新政的出台、银行利率的调整为项目销售带来阻力 消费者对东侨区域的商业发展前景持观望态度。 威胁—— 第三十四页，共六十二页。 小结 市场聚焦—— 俗话说有人气才有才气，依据目前东侨新区交通不便，入住率较低、人气不旺的现状，大量投资客户和自用客户目光仍停留在市区内成熟区域。 第三十五页，共六十二页。 市场竞争—— 对于市区内的商业相比，我们的劣势相对明显： 区域不成熟，配套不完善，交通不方便； 产权年限相差30年； 人们的认知过程及消费习惯 优点就是： 升值潜力巨大； 引领未来宁德商业房地产市场发展方向。 与世界零售巨头沃尔玛同台共舞 卖现在 卖未来 小结 第三十六页，共六十二页。 市场竞争—— 对于东侨新区内的商业相比，我们的优势较为明显： 优—— 产品硬件档次； 外观形象，内在品质； 体量规模、运营管理、功能区划分、整体定位、业态规划； 一定时间内市场供给的稀缺性； 层高优势； 劣—— 项目闲置时间过久，负面影响较大； 工程借结构及入住时间。 停车位数量较少。 小结 第三十七页，共六十二页。 第二部分：项目定位 ◆市场定位 ◆业态定位 ◆客户定位 ◆SLOGAN 第三十八页，共六十二页。 我们认为，本项目所处的位置决定了定位的必要元素： ——发展型核心区域——东侨新区 同时，区域的升值性和投资客户的远见和前瞻性，决定了项目被市场所接受的前提。 ◆市场定位 第三十九页，共六十二页。 产品所处的区域是发展型核心区域，与市区商业项目相比，其最具区别性的一点就是地段和区位。 东侨新区的不可复制性决定了其特殊性和稀缺性。 同时作为该区域的共性——巨大的升值潜力，即是投资者追求的目标和标准，也是自用客户最为看重的，即使不用，其物业的价值也是显而易见的。 ◆市场定位 第四十页，共六十二页。 关于定位的提炼，就从本项目的投资升值潜力和所处区域的整体影响力中得来。 地段：宁德崛起的桥头堡——东侨新区； 区域：宁德最具档次和规模的商业聚集圈； 投资升值：80年代看深圳90年代看浦东，新区往往是全球公