安吉城北地块全案策划方案.ppt

事件营销 第六十三页，共九十八页。 营销策略 ①高速路口醒目位置设置高炮 ②城市及周边乡镇主干道：过街条幅、高炮、道旗、灯杆旗、楼体广告等 第六十四页，共九十八页。 ③单页、海报、电梯轿厢广告 营销策略 ④公交车广告、乡镇巡游车 第六十五页，共九十八页。 第六十六页，共九十八页。 营销策略 思路2 抢客 第六十七页，共九十八页。 思路2：抢客，圈地插旗 从自用性客群和投资性客群角度出发，自用性客群主要来自周边企业以及乡镇进程，投资性客群主要来自长三角区域。 因此，要牢牢抓住客户的不同心理，增强共鸣。 营销策略 第六十八页，共九十八页。 营销策略 ②小礼品：售楼部常年设置抽奖，吸引人气——奖品设置尽量生活化，比如油烟酱醋茶，洗衣粉， 小袋香米/不求来客都买楼，但起码对发展商声誉有益——亲民，亲善，亲和 ①购物袋：印制数万个项目案名及推广用语的塑料袋/购物袋/内置项目单张，送赠项目周边超市/便利店，在开盘期间，肯定有所斩获 第六十九页，共九十八页。 体验式综合体需要餐饮与儿童业态两者驱动！ 产品塑造 第三十一页，共九十八页。 产品塑造-餐饮 第三十二页，共九十八页。 产品塑造-儿童业态 第三十三页，共九十八页。 第三步 偷梁换柱 产品塑造 第三十四页，共九十八页。 产品塑造 1# 2# 3# 4# 5# 3#、4#、5#所有酒店式住宅，先租后卖。 1-2F：5年40%回报率，图纸卖出后以商铺形式出租，统一进行休闲服饰主题业态（包括服装、鞋包、百货等）规划，炒热区域商业气氛。 其余楼层依旧以酒店式住宅出售，考虑与政府协商代建学校，以换取业主入学优先权，成为学区房。 第三十五页，共九十八页。 产品塑造 第三十六页，共九十八页。 客群定位 工业园区各类企业的工薪阶层 市区部分工薪阶层 80后城市新生代 乡镇进城的富裕农民 外地投资性置业 本案客群目标定位 第三十七页，共九十八页。 客群定位 诉求重点： 1.产品细化、优越，考虑周到，能满足不同层次人的需求，服务全面。 2.强势的市场广告投入。不断强化产品的价值。 3.具有创意的广告策划。 4.完善定价，租金＝月供，贷款还完后拥有一套自己的资产。 集中兵力，直击目标消费群体 第三十八页，共九十八页。 兜里票子不多 目标客群要求很简单 实用主义 租金＝月供 第三十九页，共九十八页。 在剩斗士扎堆的年代 做一个 万人迷 第四十页，共九十八页。 重复一百遍也要重复 看清自己 第四十一页，共九十八页。 什么是你 这个人生阶段 特定的生活感触 第四十二页，共九十八页。 偶觉得吧，偶更象素个90后 逼于现状，只能努力工作 不想长大 岁月是把杀猪刀啊~~ 还没玩过瘾呢，就老了 为什么我不是90后00后 老得太快了 无力感 物价失控而收入没失控 没钱没势没房没车没时间 钱很重要，不想帮人家打工~ 钱不是钱 一直以来，都是没钱 鸭梨 别人的顾不上，做好自己吧 时间过的太TM快 对家人对朋友尽量的好 生活虽然很累， 还是要好好活着 亲情 尽可能的多关心父母，及时表达爱 想离开，但是又不知道去哪 活着就是折腾 想自己创业没门路又没钱 不上不下 买不起奢侈品看不上路边摊 游离状态 想生孩子不敢生怕养不起 操心奶粉钱 想要生孩子，但是压力大 工作不好不坏 想要享受，但是不得不拼搏 有家的感觉 想回家住自己的房子 想结婚，想找个人睡一辈子 好好生活 房贷、车贷、奶粉钱 第四十三页，共九十八页。 在工作与亲情间 抉择 在兴趣与职业间 徘徊 在孩子气和大人间 犹豫 在享受和奋斗之间 游离 恐老装嫩派 纯良乐天派 纠结迷惘派 无奈无力派 第四十四页，共九十八页。 给点阳光就灿烂 广告语 第四十五页，共九十八页。 案名 阳 光 里 第四十六页，共九十八页。 备选案名 玩美社区＼You+社区 第四十七页，共九十八页。 人靠衣装 佛靠金装 第四十八页，共九十八页。 Part 4.全新包装 第四十九页，共九十八页。 第五十页，共九十八页。 第五十一页，共九十八页。 第五十二页，共九十八页。 第五十三页，共九十八页。 第五十四页，共九十八页。 第五十五页，共九十八页。 第五十六页，共九十八页。 纸上得来终觉浅 绝知此事要躬行 第五十七页，共九十八页。 Part 5.行动为上 第五十八页，共九十八页。 定价测算 同类测算法 周边青青家园住宅6365元/m2，以89平米估算，总价约为56W。 本案部分无产权，均价应低于普通住宅，加上小户型低总价，增强竞争力。 成本测算法 拿地成本约800元/m2，每平方米的工程综合造价2500元，酒店式住宅略低，建议精装修拎包入住增强产品客群适应性 ，装修成本1000元/m2，建议均价4500-5000元/m2。 酒店式 住宅 商铺 低开聚人气，高走谋利润，可与周边商铺价格持平。 第五十九页，