XXXX年1月房地产政策研究.ppt

1 1、进一步落实地方政府责任 地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 一、政策的主要内容及解读 解读： 1、本条主要强调地方政府的作用，增加地方政府稳定房价的压力。 2、政府部门作为市场的监管者，可以通过政策对市场进行规范和引导，市场价格受政策的影响会产生波动，但成交价格最终取决于供求双方力量的均。具体到房地产这样一个细分市场，由政府部门确定新建住房价格的控制目标，可见政府对房地产市场的容忍程度已经见底。 第二十八页，共六十六页。 1 2、加大保障性安居工程建设力度 各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。 解读： 保障性住房主要是为了解决中低收入者的居住问题，是为了满足人居住的刚性需求。为了保证保障性住房的建设，无论是迫于政府自身压力还是舆论压力，今后高端项目的土地供给会稀缺。 第二十九页，共六十六页。 1 3. 调整完善相关税收政策，加强税收征管 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。 解读： 解读：从个人和开发商两个角度加强税收监管。 个人角度：不足5年，营业税政策由原来差额征收调为全额征收。 例子：原来100万的房子，现在转手200万。 按以前标准营业税为：=（200-100）*5.5%=5.5万； 现在标准营业税为=200*5.5%=11万； 该项政策增加了5年内转让的住房的交易成本，打击短期投机行为。不过，营业税是可以转嫁的，也就是说，出售是可以要求200万为实收，而将营业税转嫁给购房者。另外营业税只是对5年内转让的有效，超过5年不用支付。 开发商角度： 一般上市公司财务都是公开的，不太担心土地增值税清算和稽查，所以越是调控的时候，越是要相信大公司，品牌公司。 第三十页，共六十六页。 1 4. 强化差别化住房信贷政策 对贷贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 解读： 差别化住房信贷政策，由原来的二套的首付50%提高到60%，首付提高10%，贷款额相应减少，贷款所付利息也在减少。以100万，20年，利率6.14%*1.1为例： 原：首付50万，月供3885元/月，20年利息为43240。总支出：143240 现：首付60万，月供3108元/月，20年利息为36320。总支出：136320 差：69200元 也就是说：现在多付10万，省20年的利息，总支出少付69200元。 提高首付款对改善型客户的影响较大。对于支付能力强的高端客户或者总价低的中小套型客户的影响有限。 第三十一页，共六十六页。 1 5. 严格住房用地供应管理 各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 解读： 1、“中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求”使得未来中大套型的住房比较稀缺，存量的中大户型的住房会吸引改善型客户购买； 2、 “限房价、竞地价”的政策对未来的房地产开发商的管理能力和成本控制能力是一种挑战； 第三十二页，共六十六页。