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房地产营销策划 概念：房地产营销策划是针对特定地块或地盘 ，挖掘其附加值，使其与目标市场有效需求相吻合，从而实现价值对现 和服务认可的一系列创造性思维和活动的总称。（挖掘市场的兴奋点，机会点和支撑点，在获得消费者认同的前提下， 实现交易并力提供相关配 及后续服务方案的全过程行为。） 策划的作用： 一个真正的策划方案就是要将目标项目置于房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未来期望、市场的现实 需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确 立它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、 营销、服务、管理等方面提出比竞争者更有效满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项目整体概念，准确地建立起一整 价值体系，力求通过产品差 化战略，最大限度地避免竞争、超过竞争，使开发商及其产品在社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界， 达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 一， 更好的满足消费者的需求 对必威体育精装版楼市的了解和消费者的需求、购买倾向分析是必要的。深入分析土地的地理特征、交通条件、景观环境、周 过社区环境，确定消费者希望在此购买何种物业，再结合土地既有资料，然后才决定项目定位，建筑功能。消费者 希望拥有什么样的小区建筑外观，消费者希望以什么方式、什么样的节奏来组织各种大小户外空间的活动，如何 使道路线形优美清晰、断面良好而又不影响消费者的出行 方便，如何把绿化与建筑有机的结合起来，采用何种安全 保障系统，消费者对建筑环境小区要求怎样，对车库需求 如何等问题。 消费者想要什么样的户型面积、结构、入户平台、阳台护 栏、电源插座、窗户窗台、采光通风、光影效果？如何处理 设计？ 通过以上方面的整合规划来设计楼盘再通过营销策划后， 楼盘自然能更好地满足消费者的需求。 二， 为开发商代来更大的利润空间 销售目标定位则应该完全按照客户在经济上、观念上的接受能力去定位从而实现最佳回报。这就需要策划通过选择有针对性、有目地性、有意识地去锁定精准的客户群，而 根据特定的客户群，整体规划设计楼盘，避免楼盘的同质化从而避免简单的价格竞争。 三， 提升开发商的品牌 开发商品牌建立的过程是消费者对所购买楼盘的口 效应和认同程度来实现的。所以符合消费者需求的高品质楼盘 才是提升开发商品牌的根本。而消费者需要什么样的楼盘、能承受的价格、希望什么样的服务就是营销策划的任 务，然后通过适当的宣传推广，提升楼盘和开发商的企业 形象，以达到提升品牌的目标。 四， 增强居住的品质 房地产全程营销策划就是运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从概念、设计、区位、环境、房型、价格、品 牌、包装、推广上进行整合，在深刻了解潜在消费者深层 次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向。与福利房相比商品住宅规划侧重以下几点。 适性、安全性、健康性、可持续性。 房地产营销策划的原理、原则及特征 原理：是指某种客观事物的实质及其运动的基本规律。房地 产营销策划的原理是指房地产营销策划活动中通过科学分 析总结而形成的具有指导意义和行为规律性的基本知识，因 而对一切房地产营销实践活动具有普遍的指导意义。A 创新性原理，B 人本原理，不仅是买房，更重要的是买绿化，社会和文化等环境，买的是一种生活方式。策划人员要领会人 文精神的主旨,C 差异性原理突出对客户有意义的、与其它产品不同的细节点。强调此产品与彼产品的差异性，是策划精 髓所在，达到加强产品的易识别性，避免同质化。D 整合原理，每一个策划点要环环相扣，统筹安排，实行立体营销。 它的原则:A 可行性原则，可以用在一个小范围进行预演在测它的可行性。B 调适性原则，面对一个变化的环境，要有一 房地产开发企业战略目标企业条件市场营销战略中间商购买者行为研究产品评价 房地产开发企 业 战略目 标 企业条 件 市场营销战 略 中间 商 购买者行为研 究 产品评 价 销售 额 直销 市场占有 率 反馈 它的特征： 1、 系统性：房地产营销系统的输入和输出 输入： 人力物力财力 输入： 人力 物力财力 运作： 市场营销活动 输出： 销 售 额 利润 房地产营销策划系统战略的输入和输出