物业前期介入管理.ppt

【案例三】业主家中地板渗水怎么办 某小区办理入住手续期间的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板下有水往外冒。管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在2万以上；业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。 第116页，共190页，编辑于2022年，星期一 [案例分析] 本案例从物业管理处接到报修后在现场查看的实际情况看，基本确定冒水原因为给水管漏水。当时该小区正处于业主入住期间，给水管道应在保修期内（水管安装保修期为二年），因此施工单位可能不承担赔偿费用。但是由于此类问题在具体处理上不可预测因素较多，物业管理处应慎重处理，不可轻易表态，要按严密程序去操作，避免因一时的疏漏，而造成许多不要的麻烦。 此类问题解决的程序应是业主、施工单位和物业管理处三家会审，在确定事故原因的基础上，以业主和施工单位为主，共同协商解决方案。 处理此类问题的关键是物业管理公司切勿轻易表态，轻易表态易使自己处于业主和施工单位之间受夹板气，增加许多不必要的麻烦，更重要的是会妨碍事情的顺利解决。 第117页，共190页，编辑于2022年，星期一 [解决方法] 首先物业管理处迅速召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位人员开凿寻找故障点。故障点找到后，物业管理处征得几方同意，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。经查是因为给水管接头处渗水，现场判定由施工单位负责。 责任确定后，由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自行安装，施工单位负责限期处理给水管维修； 最后，物业管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。如此，很好地起到了“中间调停人”的作用。 第118页，共190页，编辑于2022年，星期一 第四节 用户入伙 一、用户入伙的概念 用户入伙是指业主或使用人进房入住，包括入住、迁入，标志着物业管理工作的全面正式启动。 用户入伙手续：物业管理企业在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户按要求进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住的过程。 业主验房是业主与开发商之间的行为；业主入户是业主与物业服务企业之间的行为 第119页，共190页，编辑于2022年，星期一 二、物业入住手续文件及常用表式 (一)入住通知书 (二)收楼须知 (三)入住手续书 (四)缴款通知书 (五)验楼情况一览表 (六)楼宇交接书 第120页，共190页，编辑于2022年，星期一 入住通知书是指物业管理企业在物业验收合格后通知业主可以来办理入住手续的文件。在制定入住通知书时应注意以下几个问题： (1)一般来说，楼宇的入住不是一家或几家业主，而是几百家甚至几千家。如果集中在同一时间办理，必然要给入住手续办理带来许多困难。所以，应在通知书上注明各楼宇或各层办理的时间，分期分批办理。 (2)业主因故不能按期前来办理，可在规定办理时间以后，留有机动时间予以补办。 (3)考虑到有少部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书上注明处理的办法。 下面是一份“入住通知书”的常用格式，仅做参考： 第121页，共190页，编辑于2022年，星期一 入 住 通 知 书 ＿＿＿女士／先生： 您好!欢迎您入住××花园! 您所认购的＿＿＿区＿＿＿栋＿＿＿单元＿＿＿室楼宇，经市有关部门验收，测量合格，现已交付使用准予入住。 (一)请您按入住通书，收楼须知办理入住手续，办理地点在＿＿＿楼＿＿＿室。在规定的日期内，地产部，财物部，物业管理公司等有关部门和单位将到场集中办公。 (二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办理好入住手续，请以下表时间为准前来办理入住手续。 各楼各层办理入住手续时间分配表(略)。 阁下如届时不能前来办理入住手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话：＿＿＿ 特此通知 ××房地产开发公司××物业管理公司 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 第122页，共190页，编辑于2022年，星期一 收楼须知是告知业主在办