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房地产开发企业销售精装房的税务处理 房地产开发企业销售精装房的税务处理 近年来，受高端购房者需求或房地产限价等因素的影响，大量房地产开发企业采取了毛坯房与精装修捆绑销售的模式，从而引发了新的税务问题。 本文将结合国家及地方税收政策及征管口径，对捆绑销售精装房涉及的增值税、企业所得税及土地增值税三大税种进行深入分析，以利于纳税人正确进行税务处理。 一、增值税 目前，房地产开发企业销售精装房的具体方式主要有两种：一是将毛坯售房款和装修款一 并签订合同、一并收取价款并开具发票；二是将毛坯售房款和装修款分别签订合同、分别收取价款并分别开具发票。两种不同的操作方式装修款如何缴纳增值税有两种不同的税务处理方式：一种是将装修款作为销售不动产收入，分别按照9%的税率或 5%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且应在收到预收款的当期按照3%的预征率预缴；另一种是将装修款作为提供建筑服务收入， 分别按照 9%的税率或 3%的征收率（简易计税项目）计算缴税，且在收到预收款的当期无需预缴增值税。应如何认定我们从增值税税目及计税依据确定、纳税义务发生时间及税款缴纳方法进行分析如下： 税目及计税依据确定 根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36 号）附件一第三十七条规定： 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 湖北省税务局营改增口径明确：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号），房地产开发企业对其开发毛坯房装修以后销售的，可就房款连同装修款一并开具发票，也可就房款和装修款分别开具发票，但房地产开发企业对其开发毛坯房进行的装修成为所售不动产的组成部分， 其随房款收取的装修款应一并按照销售不动产缴纳增值税。 按照上述文件及口径的规定，房地产开发企业无论采取哪种操作方式，均应将收取的毛坯售房款与装修款一并作为增值税计税依据，按照“销售不动产”税目缴纳增值税。 纳税义务发生时间 根据财税【2016】36 号文附件一第四十五条规定： 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为： （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天； 先开具发票的，为开具发票的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。 （二）纳税人提供建筑服务（财税 2017 年 58 号文已修改删除）、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（营改增前包含销售不动产） 湖北省税务局营改增口径明确：房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。 按照上述规定，营改增后销售不动产收到预收款的时点不再作为增值税的纳税义务发生时间。按照国家税务总局的口径，全国大部分省市均是以产权转移时点作为增值税纳税义务发生时间，即在交房时点将毛坯售房款与装修款一并确认为增值税应税收入计算销项税额或应纳税额。 税款缴纳方法 根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》 （国家税务总局公告 2016 年第 18 号）第十条规定：一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3%的预征率预缴增值税；第十二条规定：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。 综上，房地产开发企业销售精装房，应以取得的毛坯售房款和装修款一并按照“销售不动产“税目缴纳增值税，并在取得预收款的当期按照 3%的预征率预征，待产权转移时点即交房时点作为纳税义务发生时间按照适用税率或征收率计算申报补退税款。 二、企业所得税 鉴于我国房地产开发经营业务的特殊性（主要是房地产销售采取预售制），2009 年国家税务总局下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发【2009】31 号文件，明确了房地产开发经营业务特殊的所得税处理方法，具体如下： 第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算 出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他 建筑物、附着物、