土地估价实例——宗工业用地土地使用权抵押价格评估.pdfVIP

一宗工业用地土地使用权抵押价格评估 一、估价对象基本特征 估价项目座落：107国道西侧市工业圆区内， 地号：1-65-7 ，图号：53.60-50.25 ， 地类 ( 用途 ): 工业用地，使用权类型：出让，终止日期： 2052年3月11日，使用权 2 面积： 5517.4m 。《国有土地使用权证》：郴国用（ 2006）第347号，土地使用权 2 人：刘学兵。地上建筑物三栋， 砖混结构，1994年建成，每栋建筑面积：810.61m ， 2 总建筑面积： 24310.83m 。估价目的：为确定抵押贷款额度提供价值参考。估价 基准日； 2007年6月12 日。未设定抵押等他项权利。 二、评估方法选择 根据估价项目的特点和估价目的， 从估价保守谨慎原则出发， 宜选取用 “基 准地价系数修正法”和“成本逼近法”进行估价。 三、评估过程及结果 1、基准地价系数修正法测算分析 运用基准地价系数修正法测算公式： V 土地价 =基准地价×（ 1+∑Ki ）×Ky×Kd×Kv×∏Kz×Ks×Ka+Kf ∑Ki 区域因素修正系数 Ky 年期修正系数 Kd 期日修正系数 Kv 容积率修正系数 Ks 面积修正系数 Ka 形状修正系数 ∏Kz 工业用地特殊个别因素修正系数 Kf 开发程度修正额 从上述测算公式看出， 运用基准地价系数修正法关键问题是准确确定期日 修正、年限修正、容积率修正和量化比较因素因子条件指数。 1.1 、适用基准地价： 适用于土地级别为Ⅳ级基准地价为 350 元/ ㎡。 1.2 、期日修正系数： 1.0197 ×1.0228 ×1.2562 ×1.063=1.3927 1.3 、年期修正：采用简单算术平均值作为该方法的结果， 即：（6.12%+6.17%+6.0%） /3 ＝6.1% 1.4 、区域因素和个别因素修正： 宗地形状修正系数为 1.04 1.5 开发程度和容积率修正： 宗地的开发程与基准地价内涵的开发程度一样， 容 积率小于 1，两者都不作修正。 1.6 基准地价系数修正法测算结果： V 土地价 =基准地价×（ 1+∑Ki ）×Ky×Kd×Kv×∏Kz×Ks×Ka+Kf V 土地价 =350×（1+0.0914 ）×0.9783 ×1.3927 ×1.04=494.88 元/ ㎡ 2、成本逼近法测算思路分析 成本逼近法测算公式： 土地价格 =土地取得费 +土地开发费 +相关税费 +开发利息 +开发利润 +土地增值 = 土地成本价格 +土地增值 由上式可知 , 运用成本逼近法进行估价，关键问题是准确确定土地成本价格 和土地开发后较开发前的价值增加额， 其中求取土地成本价格关键是确定土地取 得费和土地开发费及投资利润。 2.1 ：土地取得费确定： 征地补偿费总额 = （土地补偿费、安置补助费） + （青苗补偿费）+ （地上地下 附属物和拆迁补偿费） =119.53 元/ ㎡。 征地发生的相关税费 = （耕地占用税）+ （耕地开垦费）+ （新菜地建设开发基 金） + （征土管理费）+ （政府规定的其它相关税费） =57.56 元/ ㎡ 土地取得费为 : 119.53 元/ ㎡+57.56 元/ ㎡=177.9 元/ ㎡ 2.2 、土地开发费用的确定