2022年房地产估价师考试模拟考试题及答案（四）.docVIP

试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师考试模拟考试题及答案 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（　　）。 A．静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本 B．动态分析法中要进行现金流量预测 C．静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中 D．动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点 答案：C 解析：动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别：①对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。②静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。③在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。因此，动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。2、买卖标的具有瑕疵，买受人主张瑕疵请求权时，先行负责的是（ ）。 A.拍卖标的的原产权人 B.拍卖委托人 C.拍卖人 D.买受人 答案：C 解析：本题考查的是瑕疵请求权。拍卖人先行负责，再向l4、(2013真题) 宅基地和自留地、自留山所有权属于集体所有。（　） 答案：对 解析：本题考查的是土地所有权。宅基地和自留地、自留山属于集体所有。5、自由水是存在于细胞腔与细胞间隙中的水；吸附水是存在于细胞壁内的水；化合水则是木材化学成分中的结合水。（ ） 此题为判断题(对，错)。 正确答案：√6、关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（　　）。 A．土地补偿费归农村集体组织所有 B．土地补偿费归农民个人所有 C．地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体所有 D．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有 E．安置补助费一定归农村集体组织所有 答案：A,D 解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。7、利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。（　） 答案：对 解析：考点:年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。8、农用地包括（　）。 A.养殖水面 B.草地 C.耕地 D.水利设施用地 E.未利用地 答案：A,B,C 解析：本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。9、(2014真题) 只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润（ ）。 答案：对 解析：本题考查的是成本理论。正常利润是包含在经济成本中的。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。10、甲房地产开发公司于 2011 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2012 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2012 年 10 月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。 乙房地产估价机构评估时，应（　　）。 A.进行实地查勘 B.要求提供房屋所有权证书 C.要求提供国有土地使用证 D.调查建设用地使用权是否已抵押 答案：A,C,D 解析：委托人及相关当事人应当协助房地