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试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师考试模拟考试题 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、长期债券指的是（　）年以上的债券。 A.5  B.8  C.10  D.15  答案：C 解析：本题考查的是债券的分类。10年以上的债券称为长期债券。2、在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。 A．待开发房地产的价值 B．待开发房地产取得的税费 C．续建开发成本 D．销售费用 E．销售税金 正确答案：ABCD3、房地产开发企业税后利润应首先用于( )。 A．弥补企业以前年度的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红 正确答案：A [答案] A 税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法定盈余公积金和公益金，之后是可向投资者分配的利润。4、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修 答案：B 解析：本题考查的是房地产实物状况描述。选项B属于区位因素。5、如果房地产估价师希望通过施工图了解房屋的楼、地面做法，可以查找( )。 A.建筑平面图  B.建筑立面图 C.建筑剖面图  D.结构施工图 答案：C 解析：(1)各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸； (2)建筑从屋面至地面的内部构造特征。如屋盖构造、楼板构造、隔墙构造、内门高度等； (3)注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明；6、根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。（ ） 正确答案：× 职工工资应列为人工费。7、从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。（　） 答案：对 解析：本题考查的是房地产的特性。从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。8、某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。 房地产估价师在评估时应（　）。 A、对于租赁不予考虑 B、评估无租约限制价格 C、评估承租人权益价格 D、评估出租人权益价格 答案：D 解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。9、某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。 若对该套住宅进行房地产抵押估价，则估价对象范围应为（ ）。 A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权 B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权 C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权 D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权 答案：A 解析：抵押价值评估时，估价对象范围为该顶层住宅，归属于该住宅的广告位的收益权不能单独使用、也不可以独立变现，不属于抵押估价的范围。10、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。 A.与会业主中，二分之一以上同意 B.与会业主中，三分之二以上同意 C.建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意 D.建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意