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试卷第 PAGE 1 页共 NUMPAGES 1 页 2022年房地产估价师答疑精华 姓名:_____________ 年级:____________ 学号:______________ 题型 选择题 填空题 解答题 判断题 计算题 附加题 总分 得分 评卷人 得分 1、图1 表示的是房地产开发企业（　　）经营模式下的典型现金流量图。  A．开发—销售 B．开发—持有出租—出售 C．购买—持有出租—出售 D．购买—更新改造—出租—出售 答案：B 解析：开发—持有出租—出售业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式(一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等)和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生(视持有期长短确定)。2、《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （ ） 正确答案：×3、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为 8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（ ）乙的价格。 A．高于 B．低于 C．等于 D．条件不足，无法确定 正确答案：B4、对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（　） 答案：对 解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。5、(2016真题) 下列属于股东自益权的是（ ）。 A.股息红利分配的请求权 B.出席股东大会的权利 C.表决权 D.查询公司经营状况的请求权 答案：A 解析：本题考查的是股东权利的自益权和共益权。 自益权是指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。6、(2017年真题) 房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（ ）。 A.市场风险 B.经营风险 C.财务风险 D.完工风险 答案：B 解析：本题考查的是房地产开发贷款的风险。B企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险，这属于经营风险。C财务风险，是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。本题有一定难度，BC很容易混肴。7、开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有（ ）。 A．建设工程规划许可证 B．选址规划意见通知书 C．项目设计方案的总平面图 D．城市计划部门批准征用土地的计划任务 E．1：2000或1：500的地形图 正确答案：BDE8、关于建筑物寿命的说法，正确的有（ ）。 A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命 B.对建筑物进行更新改造可使達筑物的经济寿命长于其自然寿命 C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命 D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命 E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命 答案：A,E 解析：本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P298。9、房地产开发公司应当在商品房住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（　）。 A.《住宅使用说明书》 B.《住宅验收说明书》 C.《住宅保修说明书》 D.《住宅保修保证书》 答案：A 解析：本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。10、房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。 A．上升到下降 B．下降到上升 C．高于合理空置率到低于合理空置率 D．低于合理空置率到高于合理空