房地产成本控制要点.xlsVIP

Sheet3 Sheet2 Sheet1 仁和置业全过程成本控制要点 一、立项阶段成本控制要点 控制要点 控制什么 谁来控制 怎么控制 备查文件 业务部 满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 为公司争取最大利益 周期长，次数多 明确验收标准明细 立项文件、可行性研究报告、规划条件书 立项成本控制要点应用指南： 立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。 政府控规 （1）可行性规划设计 （2）方案评审 （3）设计成果 对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 设备选型方案提前确定 根据提交的设计成果进行投资估算 （2）报批 根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 方案设计招投标 方案设计评审 注意市政设计 注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 （1）扩初设计要求 （2）成本概算 对报批设计进一步调整设计要求 内部审核 根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算 （3）扩初设计图 根据扩初设计要求招标 专家评审 内部评审 （1）地质勘察 确定专业地质勘察队伍 出具地质勘察报告 （2）设计方案评审 （3）桩基施工图 桩基设计结合地质勘察报告的建议由专家进行桩基形式和结构评审 设计出图 地块附近类似的地质、水文资料、扩初设计方案 桩基和扩初设计方案 政府部门报批费，按政府有关政策缴纳 （3）报施图出具 审图费用缴纳 出具图审报告 设计图纸测算与实际施工时检验相结合 预算计划部 策划部 （3）招投标 （1）小区建筑功能的经济评估 市场调研 有针对性扩充建筑物功能 （2）市政配套方案 市政状况调研 争取政府有利条件 根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额 招投标 预算计划部 招投标评审委员会 （4）智能化设计 智能化内容控制 招投标，寻找外部合作，争取双赢 保持各部门于销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性 物业管理完善费 限额设计 三、招投标及合同签订阶段成本控制要点 根据《供应商筛选评价管理办法》筛选出优质的合作供方入围 《供应商筛选评价管理办法》 （1）工期 （2）工程造价或取费标准 （3）质量要求 （4）付款方式 （5）招标范围 （6）结算方式 （7）验收标准 （8）投标注意事项 （9）废标条件 （10）接标时间 （11）开标时间 （12）定标方法 （13）投标单位补充意见 （14）标准合同条文 （15）图纸、其他要求等 设置招标文件会签表，招标前招标文件进行评审会签 预算计划部、工程技术部 预算计划部、工程技术部、纪检部、审计部 （1）技术性评标和定标 （2）经济型评标和定标 优先顺序： 1、技术标准 2、经济标准 3、合作经历 综合审核投标单位；评定中标单位 （1）采用规范化的合同示范文本 （2）严格合同条款 （3）规避合同风险 已拟定的合同标准示范文本 《合同会签管理办法》 二、规划设计阶段成本控制要点 变更的审核签认 变更的审批 按《合同会签管理办法》进行合同会签 合同会签表存档备查 在合同中对变更和签证范围作出约定，超过范围才允许调整合同价款 项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。 加强施工前的审核工作。 对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。 控制变更的发生 根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行 总工（或工程副总）审批后方可进行变更 相关经办部门 总工（或工程副总） 签证的必要性 签证的时限 《仁和置业工程现场签证管理流程》 现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款、设计图纸、规范标准执行 《仁和置业设计变更管理审批流程》 现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则 《仁和置业工程现场签证管理流程》、《分包（零星）工程项目现场工程量认定办法》 认真准确核对签证的工程量 签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并由相关人员签字，盖章 工程技术部 工程技术部、预算计划部、工程副总 签证的工程量和价格审核 （1）分包方式 （2）分包内容 （3）分包的责任界定 总承包合同 《分包工程及材料、设备招标管理办法》、相应的合同、图纸、相应的规范标准 付款进度 付款的审批 按合同约定，结合工程进度进行支付 根据情况由不同级别人员审核签批 （1）资质 （2）管理水平 （3）技术力量 （4）业绩 （5）资金实力 （6）合作经历 （7）信誉度 （1）选型 （2）材料计划 （3）材料供应方式 （4）预留时间 （5）付款进度 （6）材料进场验收 （7）甲供材料保管与保修 五、竣工验收决算阶段成本控制要点 竣工验收决算阶段成本控制要点应用指南： 工程竣工